Страница 2 из 10
Социально-демографические
Сюда относятся:
– плотность и численность населения;
– национальная и социальная группа обитателей.
К такому типу относится любой населенный пункт: посёлок, район, город. Согласитесь, что городской квартал, населённый деклассированными элементами, вряд ли представляет высокую ценность при покупке жилой недвижимости. Однако, если этот квартал плотно населён, а коммерческое помещение здесь можно сдать под магазин спиртных напитков, коммерческая недвижимость будет приносить владельцу высокую доходность.
Важно отметить, что главная ценность недвижимости – это по-прежнему “продукт человеческого труда”, а именно – возделанная земля, искусственный источник воды, возведённое укрепление или построенный дом. Так у недвижимости появляются новые характеристики.
Системы орошения повышали ценность земли. (Фото из фотобанка canva.com)
Технические
К техническим характеристикам относятся:
– материал и качество постройки;
– состояние и степень износа;
– площадь и размеры;
– энергетический класс объекта;
– тип и класс отопления, водоснабжения и коммуникаций;
– транспортные коммуникации и доступность.
Маркетинговые
С ростом благосостояния среднего класса в 20 веке появляются новые свойства недвижимости: экологичность и статусность земельного участка (то есть престиж района). Последняя классификация – продукт исключительно информационного воздействия на человека. Иначе как можно объяснить покупку людьми участков на Луне? А статус экологичного участка в наше время можно придать даже урановому месторождению, достаточно просто быть убедительным. Именно поэтому проблема манипуляций с оценочной стоимостью той или иной недвижимости сегодня стоит очень остро.
К маркетинговым характеристикам относятся следующие:
– престиж;
– класс;
– экологичность;
– статус.
Эти пункты весьма сложно измеримы при оценке объекта – это не площадь дома, не себестоимость строительства, не размер земельного участка. Иррациональное поведение людей часто толкает их на необдуманные инвестиции, когда они обращают внимание только на маркетинговые характеристики.
Я часто задаю вопросы покупателям: “А вы прошлись вокруг? Посмотрели, кто проживает рядом? Какая инфраструктура в районе?”. Большинство из них поддаются эмоциям при покупке недвижимости, которую на стадии презентации ловкие продавцы-манипуляторы выдают за престижный объект бизнес-класса.
Юридические
Последняя и самая важная характеристика, которая есть у любой недвижимости – юридическая. Она определяет:
– статус недвижимости;
– право владения, отчуждения и наследования;
– срок владения.
Глава 3. Государство как недвижимость
Давайте рационально посмотрим на то, что из себя представляет государство как таковое. Территория государства – это земельный участок, граница которого определяется нормами международного права. Правда многие уже знают, как эти права “получаются” и замечательно нарушаются. То есть по факту территория государства ничем не отличается от любого другого земельного надела. Если у кого-то возникает интерес к этому земельному наделу, он при должном усилии может получить его в распоряжение – в мировой истории известно немало таких примеров. И вообще вся история человечества – сплошная война за земельные ресурсы и контроль территорий.
Вспомним базовые свойства недвижимости: в первую очередь недвижимость – это источник питания и природных ресурсов. Добавим сюда технические свойства, то есть транспортные коммуникации, и юридические, то есть статус земель, и в итоге получим то, что интересовало всех владельцев земель во все времена.
Как получить эту землю в своё владение? Обычно территорией овладевали путём разведывательного (географические открытия), силового (вооруженный путь) или политического захвата (идеологический путь).
Любая страна прежде всего – земельный участок. (Фото из фотобанка canva.com)
Теперь давайте дадим своё определение понятию “государство”:
Территория + Правящая группа лиц = Государство
Первая задача правителя – придание своему земельному участку ликвидной юридической характеристики. Другими словами, необходимо обозначение границ государства, правовое оформление и закрепление статуса. Правитель должен отстоять в мировом сообществе право на владение своей территорией – именно таким образом и получается государство. Получив под контроль государство, правитель первым делом должен рассмотреть полученный участок как «собственный объект права». Именно поэтому большевики одним из первых декретов после октябрьского переворота выпустили “Декрет о земле” – им важно было отобрать частную собственность у предыдущих хозяев.
Первая и Вторая мировые войны показывают нам множество конфликтов и споров вокруг целых областей, регионов и островов. Правитель устанавливает свой закон и право распоряжаться территорией, определяет права и обязанности других жителей этой территории по отношению к земельным участкам и объектам недвижимости. В законе перечисляются возможности для жителей распоряжаться землёй, право на строительство и владение объектами недвижимости. Указы, распоряжения и законы регулируют правовые отношения при владении земельным наделом.
Однако здесь есть нюанс: если не дать возможность жителям территории распоряжаться в определённом порядке недвижимым имуществом и отобрать у них это имущество, люди просто уедут на другую территорию. Хотя история знает немало примеров силового удержания граждан государством (например, Восточная Германия или Северная Корея).
Представим, что кто-то захватил землю с целью построения на ней нового государства. Этому кому-то нужно как можно быстрее доказать своё преимущественное право распоряжаться землёй, обеспечить охрану границ территории, урегулировать отношения с жителями территории, доказав им “волевым” способом, что именно он теперь будет определять, кто и что может делать на этой территории.
Земля интересна как источник питания и ресурсов, поэтому как можно скорее правитель должен дать возможность жителям обеспечить себя и его питанием, а по возможности и другими ресурсами: источниками воды, ископаемых, топлива и материала для строительства. А дальше регулируется следующий вопрос: кто и что может строить на земельном участке и как можно в дальнейшем распоряжаться постройкой на этой земле?
Правительство должно понимать, что на конкретной территории человека удерживает “традиционный уклад оседлой жизни”: дом (возможность строить), обработанная земля для питания и выращивания животных, добыча полезных ископаемых для переработки, возможность распоряжения природой (рубка леса, выход к воде). Если человек получает возможность по своему усмотрению изменять внешний вид земельного участка, он “привязывается” к земле.
Простейшей формой выделения участка всегда была аренда или рента. Рента земель и сбор налога с использования земли – самая элементарная форма получения дохода правительством от захваченной территории. Правительство определяет порядок и форму взимания земельной ренты. Другая форма заработка правительством – продажа части земель лицам, желающим эту землю получить в собственность, с последующим сбором налога на собственность.
Внимание, очень важный момент! Большинство людей полагает, что покупает землю и недвижимость по законам государства. Но, исходя из понимания термина “государство”, недвижимость покупается по закону действующего в настоящий момент правительства территории, которая именует себя государством.