Страница 11 из 11
Согласно последнему письму Минфина от 17.12.2018 № 03-04-05/91675, срок владения реконструированным жилым домом начинает исчисляться заново только в случае, когда в результате реконструкции произошел раздел дома, выдел из него или объединение объектов недвижимости. То есть когда реконструкция привела к созданию нового (новых) объекта (объектов) недвижимости. Сначала приведем обоснования по существу реконструкции и этих исключений, а потом – идущую вразрез исключениям судебную практику. Письмо Минфина от 17.12.2018 № 03-04-05/91675 гласит: «Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. С 01.01.2017 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 03.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее -Федеральный закон № 218-ФЗ). Если реконструкция объекта недвижимости привела только к изменению его характеристик, предусмотренных статьей 8 Федерального закона № 218-ФЗ, в отношении реконструированного объекта недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет изменений сведений о нем, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. В соответствии с пунктом 6 части 5 статьи 14 и пунктом 4 части 2 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ изменение основных характеристик объекта недвижимости является основанием для осуществления государственного кадастрового учета по заявлению собственника объекта недвижимости. При этом запись о зарегистрированном праве на данный объект недвижимости не погашается. Если в результате реконструкции объекта недвижимости производились раздел объекта недвижимости, выдел из объекта недвижимости, объединение объектов недвижимости и образовались новые объекты недвижимости, то осуществляются постановка на государственный кадастровый учет таких объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них (часть 1 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ). Кроме того, частью 3 статьи 41 предусмотрено, что снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости».
Таким образом, считает Минфин, при разделе дома, выделе из него или объединении объектов недвижимости срок исчисляется с момента регистрации новых объектов.
Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой раздел дома не ведет к исчислению срока владения заново. Так, в Определении от 11.05.2011 по делу № 67-В11-2 Верховный Суд РФ исходил из того, что в случае разделения принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется, а образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким образом, указал суд, в такой ситуации фактически происходит закрытие раздела реестра, связанного с разделяемым объектом недвижимости, без изменения права собственности.
Факт регистрации нескольких объектов недвижимости, возникших в связи с разделением ранее существовавшего объекта, без изменения его внешних границ, не влечет прекращения прав собственности. А значит, срок нахождения объектов недвижимости в собственности физического лица необходимо исчислять с момента первичной регистрации права собственности. Напомню, что устанавливается приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС. Соответственно, к ней можно апеллировать, если это в ваших интересах.
• Жилье получено в результате приватизации
Срок владения в этом случае зависит от года, в котором произошла приватизация.
Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.
Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года, срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность, так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались. См. Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433.
Как определяется доход от продажи недвижимости до и после 1 января 2016 года
Изменения, внесенные в НК РФ с 1 января 2016 года с целью пресечения одной из лазеек для уклонения от уплаты налогов (а именно, с продажей объекта за 1 млн рублей для применения имущественного вычета в размере 1 млн и соответственно для нулевой налогооблагаемой базы), кардинально изменили порядок расчета дохода от продажи недвижимости. Указанный в договоре доход от продажи недвижимости, которая перешла в собственность налогоплательщика начиная с 1 января 2016 года и продается до истечения 3-х или 5-ти лет владения (тонкости разделения по срокам рассмотрены выше), сравнивается с кадастровой стоимостью этой недвижимости на 1 января года продажи, умноженной на коэффициент 0,7. И за доход налогоплательщика принимается бОльшая из двух величин: сумма, указанная в договоре купли-продажи (далее ДКП), либо 0,7 от кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Так же, как и с градацией по срокам владения, правило сравнения с величиной, эквивалентной 70% от кадастровой стоимости, применяется только кпродаже недвижимости, которая приобреталась после 1.01.2016 (см.Письмо Минфина от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050). Недвижимость, которая продается, будучи полученной в собственность (по любым основаниям) до 2016 года, сохраняет как 3-х летний минимальный предельный срок владения для безналоговой продажи, так и отсутствие привязки к кадастровой стоимости.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.