Страница 7 из 28
Внимательное прочтение представленного судебного дела позволяет прийти к следующим выводам. Во-первых, даже если жилое помещение было незаконным образом включено в состав приватизированного предприятия, на отношения собственника и нанимателя такого жилого помещения нормы о договоре коммерческого найма не распространяются. Такое жилое помещение, с объективной точки зрения, будет продолжать находиться в найме социальном. Во-вторых, проживающий в жилом помещении наниматель имеет полное право на приватизацию занимаемого им жилья, т. е. на бесплатную передачу такого жилья в свою частную собственность. Наконец, в-третьих, если наниматель по каким-либо причинам не захочет приватизировать занимаемое им жилое помещение, это вовсе не будет означать, что указанный наниматель превратится (или останется) нанимателем коммерческим. Еще раз повторим, что проживание в бывшем ведомственном жилищном фонде возможно только на основании договора социального найма. Жилищный закон какой-либо альтернативы в этом вопросе не знает и не предусматривает.
Теперь немного усложним описываемую ситуацию. Представим, что юридическое лицо не только неправомерным образом приватизировало ведомственные жилые помещения, но и успело ими распорядиться (например, их продать). Формально юридическое лицо имеет на это полное право. Ведь оно значится собственником, а следовательно имеет полную юридическую возможность совершать со своей собственностью любые распорядительные акты. О том, как следует поступать гражданам, проживающим в таком «переуступленном» жилом помещении, будет хорошо видно на примере следующего судебного дела.
С. обратился в суд с иском к К. и Н. о прекращении права пользования жилым помещением – квартирой, сославшись на то, что приобрел эту квартиру у ЗАО «Донское» по договору купли-продажи от 27 апреля 2009 г., ответчики в ней зарегистрированы, но не проживают, членами его семьи не являются.
К. предъявила встречный иск, в котором просила признать договор купли-продажи квартиры от 27 апреля 2009 г., заключенный между С. и ЗАО «Донское», недействительным и применить последствия недействительности сделки в связи с тем, что она проживала в квартире на основании договора социального найма и имеет право на ее приватизацию. Дополнительно просила суд признать незаконной регистрацию права собственности на эту квартиру за ЗАО «Донское», произведенную 11 февраля 2009 г., в связи с передачей квартиры ранее в муниципальную собственность и нахождением ее на балансе МУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» Труновского района.
Решением Труновского районного суда Ставропольского края от 14 февраля 2011 г. в первоначальном иске отказано, встречные исковые требования удовлетворены.
Определением судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 марта 2011 г. решение районного суда отменено, по делу принято новое решение об отказе во встречном иске и удовлетворении первоначальных исковых требований.
В надзорной жалобе К. просила об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 22 мая 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
К. и Н. как работникам совхоза «Донской» было предоставлено жилое помещение.
В настоящее время К. временно проживает в домовладении, принадлежащем В., по другому адресу. Н. отбывает наказание в исправительном учреждении Ставропольского края.
По сообщению Министерства имущественных отношений Ставропольского края спорная квартира принята в государственную собственность Ставропольского края на основании постановления губернатора Ставропольского края от 4 марта 1997 г. № 146. Эта квартира находилась на праве хозяйственного ведения на балансе ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» Труновского района.
Решением Совета Труновского муниципального района Ставропольского края от 24 июня 2008 г. ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» Труновского района принято в муниципальную собственность Труновского муниципального района Ставропольского края как имущественный комплекс на основании распоряжения правительства Ставропольского края № 128-рп от 21 мая 2008 г. В перечень имущества, состоящего на балансе ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство» Труновского района, входила и спорная квартира.
10 декабря 2008 г. Советом Труновского муниципального района принято решение о передаче жилищного фонда в собственность муниципального образования Донского сельсовета, в том числе спорной квартиры.
Решением Совета муниципального образования Донского сельсовета Труновского района от 26 марта 2009 г. данная квартира из перечня передаваемого жилищного фонда исключена в связи с регистрацией 11 февраля 2009 г. права собственности на эту квартиру за ЗАО «Донское».
27 апреля 2009 г. между ЗАО «Донское» (продавец) и С. (покупатель) заключен договор купли-продажи названной квартиры. В договоре указано, что в данном жилом помещении зарегистрированы К. и Н.
Отказывая в удовлетворении исковых требований С. и удовлетворяя встречный иск К., признавая недействительным договор купли-продажи квартиры, а также незаконной государственную регистрацию права собственности на квартиру за ЗАО «Донское», суд первой инстанции исходил из того, что К. и Н. имеют право на приватизацию занимаемого ими на условиях социального найма жилого помещения (квартиры), находившегося в ведении совхоза «Донской», и преобразование совхоза в закрытое акционерное общество никак на это право не влияет.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении встречного иска К. и удовлетворении первоначального иска С. о прекращении права пользования жилым помещением, судебная коллегия исходила из того, что К. и Н. вселены в спорную квартиру без соблюдения требований норм материального права, договор социального найма жилого помещения с ними не заключался. Сам по себе факт регистрации ответчиков в указанной квартире и оплаты ими коммунальных услуг не свидетельствует о заключении с ними договора социального найма жилого помещения и о приобретении ими прав на данную квартиру.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с такими выводами суда кассационной инстанции.
Как установлено судом первой инстанции, К. является ответственным квартиросъемщиком названного жилого помещения, зарегистрирована в нем по месту жительства, что подтверждается выпиской из лицевого счета МУП ЖКХ Труновского района. Согласно справкам администрации муниципального образования Донского сельсовета К. и Н. проживали в указанной квартире с 1975 г.
С марта 1976 г. по июль 1984 г. плата за жилое помещение удерживалась из заработной платы работника Н., а с августа 1984 г. – из заработной платы работника К., о чем свидетельствует письмо ЗАО «Донское».
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что К. и Н. были вселены в указанную квартиру на условиях социального найма, исполняли свои обязанности нанимателей жилого помещения.
Отсутствие договора социального найма жилого помещения, при фактическом вселении в предоставленную гражданину квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя, само по себе не свидетельствует о том, что у такого лица права пользования жилым помещением не возникло.
Статьей 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривалось, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Указанной правовой нормой, подлежащей применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не допускалось включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
Следовательно, исключение спорной квартиры из перечня имущества, передаваемого в собственность муниципального образования Донского сельсовета в связи с регистрацией права собственности на эту квартиру за ЗАО «Донское», а затем переход права собственности на это жилое помещение к С., не могут влиять на право пользования К. и Н. данным жилым помещением, в том числе на право бесплатной передачи жилья в собственность.
В связи с этим признан правильным вывод суда первой инстанции о том, что К. и Н. имеют право на приватизацию спорной квартиры, поэтому оснований для прекращения их права пользования квартирой не имеется.
Исходя из изложенного, правильным признан и вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи спорной квартиры от 27 апреля 2009 г., заключенного между ЗАО «Донское» и С. Кроме того, суд первой инстанции в силу отсутствия доказательств, подтверждающих право собственности ЗАО «Донское» на указанное жилое помещение в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пришел к правильному выводу о незаконности государственной регистрации за ЗАО «Донское» права собственности на эту квартиру.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение краевого суда отменила, решение районного суда оставила в силе[22].
22
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 мая 2012 г. № 19-В12-4 // Бюллетень ВС РФ. 2012. № 12. Еще раз данная правовая позиция была отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 апреля 2014 г. № 14-КГ14-4 // Бюллетень ВС РФ. 2015. № 2.