Страница 3 из 28
Однако не все так печально, как может показаться на первый взгляд. В настоящее время достаточно большое число «юридических пробелов» и «правовых лакун» жилищно-правовой сферы заполнено материалами судебной практики. Количество этой судебной практики – огромно. В качестве иллюстрации здесь можно сослаться на прекрасное двухтомное издание, подготовленное авторским коллективом под редакцией П.В. Крашенинникова, и посвященное исключительно систематическому изложению судебных дел, рассмотренных различными судебными инстанциями в различные годы по самым разнообразным аспектам жилищного права[3]. Данный свод судебной практики включает в себя объем более чем в 900 страниц. И это при всем при том, что данное издание вышло в свет в 2006 г. В настоящее же время диапазон судебной практики по жилищным делам вырос без преувеличения в разы. Поэтому вторая задача, которая будет решаться в рамках настоящей работы, заключается в поиске однозначных ответов на многочисленные вопросы, возникающие в процессе использования и применения норм жилищного законодательства в области договора социального найма и права собственности на жилые помещения. А для выполнения указанной задачи нами как раз и будут использоваться самые разнообразные материалы судебной практики (преимущественно судебной практики Верховного Суда Российской Федерации), посвященные различным аспектам жилищно-правовой тематики. Причем где-то эти документы будут приводиться в сокращенном, а где-то (с учетом уровня значимости) практически в полном варианте.
И еще один важный момент. Дело в том, что жилищному праву как отрасли российского законодательства в нашей стране, мягко говоря, никогда не везло. Причем такое «невезение» проявлялось как на уровне развития норм жилищного законодательства, так и на уровне догматического осмысления юридических проблем жилищно-правовой материи. Если говорить конкретно, то до революции в России в таком центральном источнике регулирования частных отношений, как Свод законов гражданских, представляющий собой один из томов Свода законов Российской Империи (т. X ч. 1), прямой регламентации жилищных правоотношений не было посвящено ни одной статьи. Не было написано в этот период и каких-либо значимых научных работ, посвященных исследованию указанной проблематики[4], хотя в целом гражданско-правовая ветвь была представлена блестящими учеными-цивилистами, оставившими после себя выдающие научные произведения (Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский, И.А. Покровский и многие другие).
Не отличался в этом плане и советский период правовой истории, так как достаточно долгий промежуток времени жилищные отношения в нашей стране регулировались такими специфическими документами, как Декрет ВЦИК и СНК от 9 января 1924 г. «О выселении граждан из занимаемых ими помещений» и Постановление ЦИК и СНК от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»[5]. Последний документ на протяжении многих лет, по сути, выполнял роль отсутствующего у нас Жилищного кодекса, хотя по свидетельству О.С. Иоффе проект Жилищного кодекса, который так и не стал полноценным законом, готовился еще во второй половине 20-х годов XX века[6]. В действительности первым Жилищным кодексом в нашей стране стал Жилищный кодекс РСФСР 1983 г.[7] Причем по иронии судьбы данный Кодекс (документ, естественно, опубличенный по своей природе) действовал не только до момента распада СССР, но и на протяжении около 15 лет в современной рыночной России вплоть до 1 марта 2005 г. – даты вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же обратиться к литературе, написанной по жилищному праву в указанный исторический период, то можно увидеть, что, во-первых, такой литературы было написано достаточно мало[8] и, во-вторых, общий вектор указанной литературы был в основном направлен на государственно-правовые и административно-правовые компоненты жилищного права.
Что же из себя представляет российское жилищное право на современном этапе? Выше было сказано, что ЖК РФ как главный законодательный источник регулирования соответствующих отношений не выполняет своих функций так, как того хотелось бы. Появление научных монографий (не учебников, не учебных пособий и не комментариев к ЖК РФ, а именно целостных научных исследований в данной области) – явление, увы, в настоящее время крайне редкое. По всей видимости, стоит согласиться с мыслью, высказанной Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинниковым о современном состоянии дел в данной сфере. Указанные авторы пишут следующее: «Не секрет, что большинство цивилистов относятся к жилищному праву несколько снисходительно. Считается, что в нем простора для теоретической мысли, оно наполнено цивилистическими конструкциями, которые, однако, будучи перенесенными в жилищно-правовую сферу, оказались примитизированными, всецело подчинено жилищной политике государства и потому не имеет и не может иметь прочного теоретического основания»[9]. Лично от себя хотим добавить, что как это ни печально звучит, но жилищное право действительно и без всякого преувеличения находится на «задворках» такой огромной области юриспруденции, как область частного права.
Какова же цель данной книги в свете всего сказанного? Эта цель очень проста. На конкретных практических ситуациях (отраженных в документах высших судебных инстанций) показать и обосновать, как нормы жилищного законодательства должны реализовываться и применяться в жизни. Только эти практические ситуации будут касаться не всего жилищного права в целом, а только двух его наиболее актуальных блоков – договора социального найма и права собственности. Именно такой подход, на наш взгляд, позволит сделать из отрасли жилищного права красивое, целостное, системное и логически-последовательное юридическое здание. Насколько же достигнута поставленная цель – судить читателям.
Глава 1. Возникновение и динамика правоотношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями
§ 1.1. Договор социального найма и право собственности на жилое помещение: общие юридические постулаты
А. Социальный наем
Законодательное определение договора социального найма содержится в ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной статьей, по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством.
Если попытаться проследить правовую сущность договора социального найма, то выстроится следующая юридическая картина. Жилое помещение в обязательном порядке должно находиться в государственной или муниципальной (публичной) собственности. Если жилое помещение будет находиться в частной собственности физических или юридических лиц, нормы жилищного законодательства о договоре социального найма к таким жилым помещениям применяться не будут. Граждане, проживающие в государственном (муниципальном) жилом помещении по договору социального найма, не являются собственниками такого жилья. Они всего лишь наниматели (очень условно таких граждан можно назвать арендаторами жилых помещений), т. е. указанные лица проживают, по сути, в юридически чужих для них жилых помещениях. Как следствие этого, у таких граждан практически отсутствуют правовые возможности по совершению с занимаемыми ими жилыми помещениями каких-либо распорядительных сделок. Практически все действия, связанные с «юридическими манипуляциями» в таком жилом помещении (например, вселение новых членов своей семьи, поселение временных жильцов, заключение договора поднайма жилого помещения) в обязательном порядке должны происходить с предварительного согласия и (или) уведомления собственника – наймодателя в лице компетентного государственного органа. Обобщено можно сказать так, что жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма, практически закрыты для мира гражданского оборота, закрыты для различного рода активных правовых возможностей по вовлечению таких жилых помещений в динамичный экономический оборот. Такие жилые помещения в принципе предназначены только для «статичного» проживания в них. А ввиду того, что во времена Советского Союза в отечественном правопорядке по понятным причинам отсутствовали такие гражданско-правовые конструкции, как «право частной собственности», «недвижимое имущество», «свобода экономической деятельности», практически все жилые помещения в указанную эпоху занимались гражданами именно на основании договоров социального найма. Альтернативы этому договору как таковой не было[10].
3
Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 1 (1993–2001 гг.) / Рук. кол. сост. П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2006; Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 2 (2002–2005 гг.) / Рук. кол. сост. П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2006.
4
Более подробно см.: Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву (1758–1904 гг.) / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. М.: Статут, 2001. С. 320–321.
5
Более подробно см.: Гонгало Б.М. Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2 / Ин-тут частного права. М.: Статут, 2006. С. 27–29.
6
Иоффе О.С. Из истории цивилистической мысли // Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2009. С. 424.
7
Правовой основой данного Кодекса послужил документ под названием «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик» 1981 г.
8
См., например: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956; Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата: Наука, 1963; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Мн.: Вышэйш. шк., 1968.
9
Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 150.
10
Подробнее см.: Седугин П.И. Право на жилище в СССР // Избранное / Сост. и науч. ред. П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2013. С. 51–77.