Страница 27 из 28
Именно так законодатель определяет суть отношений, складывающихся по поводу обменных договоров. Если на время отойти от норм жилищного законодательства и обратиться к научной литературе, то можно встретить следующие определения договора обмена. Договор обмена жилых помещений – это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение[89]. Обмен жилыми помещениями – договор двух и более нанимателей жилых помещений и совместно с ними проживающих граждан в домах государственного, общественного или индивидуального жилищных фондов о взаимной передаче жилых помещений в пользование с передачей соответствующих прав и обязанностей по договору найма жилого помещения[90]. Советский ученый-цивилист М.М. Агарков писал, что обмен жилплощадью представляет собой не что иное, как одновременную цессию и перевод долга в области прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями[91].
Невооруженным глазом видно, что суть договора обмена (как в советскую эпоху, так и в современном правопорядке) заключается в том, что его участниками могут быть исключительно социальные наниматели. Никакие иные пользователи жилья заключать обменные договоры не имеют право. Однако когда в нашей стране в начале 90-х годов стали постепенно появляться частные собственники жилых помещений, появилась острая потребность в совершении так называемых смешанных обменов, суть которых состояла в том, что его сторонами являлись, с одной стороны, социальные наниматели, а с другой – частные собственники жилья. В результате совершения и исполнения указанных обменных сделок наниматель и собственник менялись местами. Социальный наниматель становился собственником того жилого помещения, куда он въезжал, а собственник наоборот – социальным нанимателем. Законодательной базой смешанных обменов являлся один из первых в России рыночных нормативных актов в области жилищно-правовой сферы. Речь идет о Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики»[92]. Статья 20 указанного Закона давала следующие предписания: «Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение)».
Однако как обстоят дела со смешанным обменом в условиях современной российской деятельности? Ни ЖК РФ, ни ГК РФ этот очень важный вопрос к сожалению никак не регламентируют. Однако он прямо представлен в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»[93]. Пункт 33 данного документа гласит, что при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен) Жилищным кодексом РФ не предусмотрен.
Пожалуй, последнее, что хотелось бы здесь сказать о договоре обмена, связано с вопросом совершения так называемых фиктивных обменов. Дело в том, что обмен жилыми помещениями, как и любая иная гражданско-правовая сделка, должен совершаться не просто на бумаге, а фактически реализовываться в практической жизни. Каждый из социальных нанимателей, участвующих в обменной сделке, должен реально переехать в новое жилое помещение. Однако во времена советского правопорядка были весьма распространены случаи, когда обмен совершался, что называется, для видимости, без реального намерения сторон переехать в новые жилые помещения. Такие обмены совершались сугубо юридически, а не фактически.
Для чего на практике совершались фиктивные обмены – разговор отдельный. Подробнее об этом будет сказано чуть ниже. Здесь же хотелось бы обратиться к конкретному судебному делу, рассмотренному ВС РФ в середине 90-х годов, дабы на его примере показать, каким образом совершались фиктивные обмены и, самое главное, какие юридические последствия такие обмены порождали.
Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире. В апреле 1985 г. Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира в жилищно-строительном кооперативе «Калиновский», в которую она переехала с сыном.
В декабре 1985 г. Мельникова и ее дочь произвели обмен жилой площадью, согласно которому Шульгина с сыном прописалась в однокомнатной государственной квартире, а ее мать – в кооперативной.
В связи с обменом жилой площади Мельникова была принята в члены ЖСК «Калиновский», а Шульгина исключена из кооператива. В кооперативную квартиру Мельникова не вселилась.
В декабре 1993 г. она обратилась в суд и иском о выселении Шульгиной, указав, что дочь препятствует в пользовании кооперативной квартирой, освободить жилое помещение добровольно отказывается, не желая переселиться в однокомнатную квартиру, где прописана с ребенком.
Шульгина предъявила встречные требования о признании произведенного обмена недействительным по мотивам его фиктивности, без намерения сторон вселиться в полученные по обмену жилые помещения.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга в иске Мельниковой отказано, встречный иск Шульгиной удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда решение оставила без изменения, резолютивную часть решения дополнила признанием недействительности регистрационного удостоверения, выданного БТИ г. Екатеринбурга Мельниковой о праве собственности на кооперативную квартиру.
Заместитель Генерального прокурора РФ поставил в протесте вопрос об отмене всех судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 марта 1995 г. протест оставила без удовлетворения, указав следующее.
При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые помещения.
Вывод суда в этой части подтвержден объяснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей о том, что, несмотря на оформленный обмен, стороны остались проживать в прежних жилых помещениях. Никаких действий по исполнению сделки не было совершено в течение восьми лет, что свидетельствует об отсутствии у сторон намерения, чтобы по сделке наступили юридические последствия. Мельникова не представила суду доказательств договоренности между участниками сделки о том, что после оформления обмена Шульгина временно останется проживать в двухкомнатной кооперативной квартире.
При таких обстоятельствах суд обосновано признал, что обмен жилыми помещениями носил фиктивный характер, и в соответствии со ст. 73 ЖК РСФСР и ст. 48 ГК РСФСР признал его недействительным.
Решение суда соответствует собранным доказательствам и требованиям закона[94].
Завершая рассмотрение вопросов договора обмена, хотелось бы сказать, что категория фиктивных обменов присутствует и в современном жилищном законодательстве. Например, ч. 1 ст. 75 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Пункт 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» прямо устанавливает, что фиктивность совершенного обмена может являться основанием для признания такого обмена недействительным.
89
Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 411.
90
Юридический энциклопедический словарь / Гл. ред. А.Я. Сухарев. М.: Сов. энциклопедия, 1984. С. 202 (автор – В.Н. Литовкин).
91
Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2. Общее учение об обязательствах и его отдельных видах. М.: Статут, 2012. С. 62.
92
Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.
93
Бюллетень ВС РФ. 2009. № 9.
94
Бюллетень ВС РФ. 1995. № 8.