Страница 25 из 28
Знакомясь с соответствующими источниками, как-то невольно вспоминается мысль Е.А. Суханова, высказанная им еще в 90-е годы. Рассматривая обязанность собственников содержать общее имущество дома, указанный автор отмечал следующее: «Что касается приватизации жилья, то она не была рассчитана на решение жилищных проблем населения, ибо преследовала исключительно фискальные цели – постепенное снятие с бюджетов бремени гражданских расходов по содержанию этого [общедомового] дорогостоящего и не приносящего никаких доходов недвижимого имущества и переложении этого бремени на частных собственников. Большинство из последних при этом даже не поняли, что на них, по существу независимо от их материального положения, возлагается обычное для всякого собственника бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ)»[83]. По крайней мере ясно одно. В настоящее время собственники не могут ругать государство (публично-правовые образования) за то, что они живут в убогих подъездах или пользуются обшарпанными лифтами. Уровень благоустройства общего имущества дома зависит теперь в первую очередь от самих собственников, от уровня их материально-финансового достатка. Можно даже сказать и так, что обязанность по финансовому обеспечению текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома является неизбежным следствием экономики рыночного типа.
9. Последняя обязанность, возлагаемая на собственника жилья, и отсутствующая у социального нанимателя, заключается в том, что любой собственник должен платить налог на недвижимое имущество.
Рассуждения о юридических обязанностях собственника жилого помещения показали, что собственник и социальный наниматель в этом плане достаточно близки. Как собственник, так и социальный наниматель в процессе своего проживания должны исполнять приблизительно одинаковый набор юридических обязанностей. Аналогичная картина вещей сложится и в области прав, которыми обладает любой собственник жилья. Несмотря на то, что собственник и социальный наниматель находятся между собой в различном социально-юридическом положении, набор их правовых возможностей во многом совпадает. Итак, любой собственник жилого помещения имеет следующие права.
1. Бессрочно пользоваться жилым помещением. Как и в области социального найма, проживание собственника изначально не ограничено какими-либо временными рамками, либо условиями. Собственник жилья проживает в своем помещении на бессрочной основе. Лицо не может стать собственником, например, только на 10 лет, либо до достижения определенного возраста. Для любого права собственности (в том числе и на жилые помещения) свойственна такая юридическая черта, как неопределенность продолжительности во времени.
Однако бессрочность права собственности не означает вечность такого права. Собственник жилья в силу различных правовых обстоятельств может утратить свое право а, следовательно, и право проживания в жилом помещении. Например, собственник с принадлежащим ему жилым помещением может совершить определенную гражданско-правовую сделку (куплю-продажу, дарение), в результате которой право собственности на данный объект перейдет к другому лицу. За совершение собственником определенных жилищных правонарушений (нецелевое использование жилья, нарушение прав и законных интересов соседей и др.) к собственнику может быть применен такой вид юридической ответственности, как продажа принадлежащего ему жилого помещения с публичных торгов с последующим выселением собственника (ст. 293 ГК РФ). Наконец, собственник может просто умереть, в результате чего право собственности на его жилое помещение перейдет к соответствующим наследникам.
2. Собственник обладает возможностью сохранять все свои права на жилое помещение в случае непроживания в нем. С этих позиций статус собственника и социального нанимателя будет немного различаться. Напомним, что социальный наниматель сохраняет право проживания в жилом помещении только в случае своего временного отсутствия (служба в Вооруженных Силах, командировка, работа в другом населенном пункте и др.). Если наниматель будет отсутствовать в жилом помещении на постоянной основе (вступит в новый брак, создаст новую семью, вывезет из жилого помещения свои вещи и др.), по иску заинтересованных лиц указанного нанимателя можно будет признать утратившим право на жилое помещение.
С собственником дело будет выглядеть несколько иначе. Даже если собственник вообще не будет проживать в своем жилом помещении, право собственности в отношении него он все равно не утратит. Непроживание собственника в принадлежащей ему квартире (комнате) не свидетельствует об отказе от соответствующих прав. Более того, собственник может не проживать в принадлежащем ему помещении в силу определенных объективных причин. Приведем конкретный пример. Лицу на праве собственности принадлежат три квартиры. В первой он проживает вместе со своей семьей. Вторую квартиру собственник на постоянной и систематической основе сдает по договору коммерческого найма. Третья квартира просто пустует. Данные обстоятельства не дадут никаким заинтересованным лицам права требовать (в том числе в судебном порядке) утраты собственником принадлежащих ему субъективных прав.
Однако необходимо иметь в виду, что неосуществление собственником принадлежащего ему права (т. е. непроживание в жилом помещении) никоим образом не освобождает его от исполнения лежащих на нем юридических обязанностей. Например, собственник жилья все равно должен будет платить установленные налоги, необходимые коммунальные платежи, нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
3. У любого собственника существует такое естественное для любого человека право, как право вселять в жилое помещение своих членов семьи. Потенциальный состав членов семьи собственника жилого помещения, а также порядок и условия их вселения определяются ст. 31 ЖК РФ. Подробный юридический анализ данных отношений будет представлен в следующей главе настоящей книги.
4. Собственник имеет право осуществлять переустройство и (или) перепланировку своего жилого помещения. Однако единолично такой вопрос собственник решать, естественно, не может. Как переустройство, так и перепланировка жилого помещения предварительно осуществляются исключительно в административном порядке путем их согласования, одобрения и легализации.
5. Наконец, последнее право, существующее и у собственника, и у социального нанимателя, заключается в том, что собственник жилья имеет право требовать предоставления ему коммунальных услуг надлежащего качества. В противном случае собственник будет иметь право на применение к соответствующим ресурсоснабжающим организациям мер оперативного воздействия (перерасчет коммунальных платежей, полное возмещение убытков и др.).
6. Пожалуй, единственное право, которое существенным образом отличает собственника от социального нанимателя, касается того момента, что собственник жилого помещения имеет достаточно широкие возможности распоряжаться принадлежащим ему жильем, т. е. совершать в отношении него разнообразные гражданско-правовые сделки. Для социального нанимателя такие возможности практически закрыты. В связи с этим считаем целесообразным обратиться к подробному анализу тех распорядительных актов, которые вправе совершать в отношении жилого помещения как собственник, так и социальный наниматель.
Однако для начала подведем промежуточные итоги. Если смотреть на собственника жилья и социального нанимателя под углом зрения прав и обязанностей, которыми они обладают в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства, то с данной точки зрения собственник жилья, как это ни странно звучит, будет находиться в менее выгодном правовом положении. Объяснение этому видится в том, что на собственника возлагается ряд дополнительных финансовых обязанностей, которые будут отсутствовать у социального нанимателя. Во-первых, собственник обязан осуществлять за свой счет не только текущий, но и капитальный ремонт своего жилья. В области социального найма капитальный ремонт жилого помещения производит наймодатель. Во-вторых, собственник должен принимать прямое финансовое участие по содержанию общего имущества многоквартирного дома, осуществлению его текущего и капитального ремонта. У нанимателя такой обязанности, по общему правилу, нет (исключения представлены в ст. 154 ЖК РФ). Наконец, в-третьих, собственник обязан платить налог на принадлежащее ему недвижимое имущество. Все сказанное позволяет говорить о том, что право собственности на жилое помещение рассчитано на людей небедных, состоятельных, имеющий относительно высокий уровень дохода. А социальный наем, как следует из его названия, наоборот, предназначен для социально незащищенных слоев населения.
83
Суханов Е.А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Междунар. центр финансово-экономического развития, 1998. С. 211.