Страница 22 из 28
Еще один важный момент. Выше указывалось, что наймодатель в процессе заключения договора социального найма с нанимателем обязан передать последнему «юридически чистое» жилое помещение, т. е. помещение, не обремененное правами третьих лиц. Если же рассматривать данный правовой аспект сквозь призму обязанности наймодателя производить капитальный ремонт жилого помещения, то необходимо отметить, что предоставляемое наймодателем жилое помещение должно быть не только юридически, но и технически пригодно для постоянного проживания. Об этом, кстати, прямо говорится в Типовом договоре социального найма 2005 г., где однозначно указывается, что наймодатель обязан передать нанимателю не просто жилое помещение, а помещение, пригодное для проживания, отвечающее требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям.
В связи с этим невольно возникает следующий вопрос: как следует поступать нанимателю, если наймодатель в нарушение закона изначально предоставил ему технически непригодное для проживания жилое помещение с расчетом на то, что соответствующие изъяны будут устранены нанимателем за счет собственных средств? Ответ на этот важный вопрос хотелось бы проиллюстрировать судебным прецедентом ВС РФ.
Н. и З. обратились к мировому судье судебного участка № 4 г. Набережные Челны с иском к МУП «Челныстройремонт» о зачете произведенных ими затрат на ремонт квартиры и приобретение необходимого для проживания в ней оборудования в сумме 13 091 руб. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и коммунальные услуги. В обоснование своих требований они ссылались на следующее. Предоставленная им в мае 2002 г. по договору социального найма двухкомнатная квартира не была отремонтирована, находилась в антисанитарном состоянии, поскольку ранее в ней располагался опорный пункт милиции, в ней отсутствовали газовая плита, смесители для ванны и кухни, мойка на кухне и умывальник в ванной. В связи с этим наниматели были вынуждены произвести ремонт в квартире, а также купить и установить необходимое для проживания оборудование.
Решением мирового судьи судебного участка № 4 г. Набережные Челны Республики Татарстан от 25 ноября 2003 г. в иске отказано.
Апелляционным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 26 января 2004 г. решение мирового судьи отменено и по делу вынесено новое решение, которым требования частично удовлетворены: с МУП «Челныстройремонт» в пользу Н. и З. в зачет платежей за оплату квартиры и коммунальных платежей взыскано 10 841 руб.; в остальной части иска отказано.
Президиум Верховного Суда Республики Татарстан от 28 июля 2004 г. апелляционное решение городского суда отменил и оставил в силе решение мирового судьи.
В надзорной жалобе Н. и З. просили определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан отменить и оставить в силе апелляционное решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 апреля 2005 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
В силу ч. 1 ст. 40 ЖК РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Согласно п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, п. 6 Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР (утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415) наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в надлежащем состоянии.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, мировой судья сослался на то, что истцами не предоставлено достаточных доказательств разукомплектования квартиры, а производство текущего ремонта квартиры, включая покупку материалов для него, в соответствии с заключенным договором социального найма жилого помещения является обязанностью нанимателя.
Суд апелляционной инстанции при пересмотре дела не согласился с решением мирового судьи в связи с его необоснованностью и принял новое решение о частичном удовлетворении иска. При этом суд исходил из того, что представленная квартира не была оборудована газовой плитой и сантехническим оборудованием; кроме того, в непригодном состоянии находилось линолеумное покрытие пола. Наниматели вынуждены были за счет собственных средств привести предоставленную им квартиру в пригодное для проживания состояние, хотя такая обязанность лежит на наймодателе.
Руководствуясь ст. 40 ЖК РСФСР, Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, а также заключенным между сторонами договором социального найма жилого помещения и установленными по делу обстоятельствами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку предоставленная наймодателем квартира не отвечала санитарным и техническим требованиям, т. е. находилась в ненадлежащем состоянии, в связи с чем Н. и З. понесли затраты личных средств на устранение недостатков квартиры, то они вправе требовать от наймодателя зачета понесенных расходов в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на краску, клей и другие материалы, используемые для текущего ремонта квартиры.
Судебная коллегия находит данный вывод суда апелляционной инстанции правильным, основанным на нормах материального права, регулирующим спорные правоотношения, и имеющихся в деле доказательствах.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан отменила, оставила в силе апелляционное решение Набережночелнинского городского суда[79].
4. Последняя обязанность наймодателя, о которой прямо говорится в ст. 65 ЖК РФ, заключается в том, что наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Однако перечень обязанностей наймодателя, данный в ЖК РФ, не является исчерпывающим. Типовой договор социального найма 2005 г. возлагает на наймодателя ряд дополнительных обязанностей. В продолжение вышеприведенного перечня на наймодателя возлагаются следующие обязанности:
5. Предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
6. Информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.
7. Принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.
8. Контролировать качество предоставления жилищно-коммунальных услуг.
9. Производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
10. Наконец, последняя обязанность наймодателя заключается в том, что он должен принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма.
1. Формально ст. 65 ЖК РФ выделяет только одно право наймодателя. Это право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако если обратится к нормам жилищного законодательства в целом, то можно увидеть, что наймодатель обладает рядом иных правовых возможностей, связанных с совершением нанимателем определенных распорядительных сделок с занимаемым им жилым помещением. К числу таких правовых возможностей наймодателя относятся следующие моменты.
79
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 апреля 2005 г. № 11-В05-5 // Бюллетень ВС РФ. 2005. № 9.