Страница 20 из 28
Следовательно, виды работ, которые прямо не названы в данном перечне, относятся к работам капитальным и должны производиться за счет наймодателя. В частности, наймодатель за свой счет должен производить такие работы, как замена дверей и окон, ремонт полов, замена плиты, ванны, раковины, усиление несущих конструкций. Подробнее о данной обязанности наймодателя будет говориться ниже.
5. Социальный наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
6. Наконец, последняя обязанность нанимателя, о которой говорится в ст. 67 ЖК РФ, связана с тем, что наниматель должен информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Однако необходимо понимать, что перечень обязанностей нанимателя, данный в ст. 67 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Это, если так можно сказать, главные, ключевые, фундаментальные обязанности, которые должен выполнять любой наниматель. Если же обратиться к Типовому договору социального найма 2005 г., а также к документу под названием «Правила пользования жилыми помещениями», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25[72], то можно увидеть, что на нанимателя возлагается ряд дополнительных обязанностей, носящих уже более частный (вспомогательный) характер. Данные обязанности в систематизированном виде будут выглядеть следующим образом.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма в дополнение к приведенному выше перечню обязан:
7. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями (в широком смысле значения этого термина).
8. Соблюдать права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан, соседей.
9. Содержать в чистоте и порядке общее имущество в многоквартирном доме (подъезды, лестничные клетки, кабины лифтов и др.), объекты благоустройства (урны, придомовые насаждения, детские площадки). Данная обязанность нанимателя означает, в частности, запрет хранить в местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, загромождающие проходы, лестничные клетки, запасные выходы.
10. Не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством.
11. Допускать в заранее согласованное время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий – в любое время.
12. Наконец, наниматель обязан переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставленное наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
В завершение настоящего подраздела хотелось бы сказать следующее. За неисполнение или ненадлежащее исполнение большей части обозначенных обязанностей виновный наниматель может быть привлечен к соответствующим мерам жилищно-правовой ответственности. Например, если наниматель на постоянной и систематической основе будет использовать жилое помещение не по его целевому назначению, будет разрушать жилое помещение, грубо нарушать права и законные интересы соседей, либо вести себя иным противоправным и (или) противонравственным образом, указанный наниматель может быть выселен из жилого помещения без предоставления другого жилья. За несвоевременное внесение наемной платы за длительный период времени наниматель может быть в принудительном порядке переселен в другое неблагоустроенное жилое помещение.
Жилищное законодательство в целом и ч. 1 ст. 67 ЖК РФ в частности выделяют следующие основные права социального нанимателя.
1. Право бессрочно владеть и пользоваться жилым помещением. В этом смысле юридическое положение нанимателя будет чем-то напоминать аналогичное положение собственника жилья, так как право проживания в жилом помещении и нанимателя и собственника изначально не ограничено какими-то временными рамками или условиями. Однако с данных позиций социальный наниматель будет кардинальным образом отличаться от нанимателя коммерческого, потому что максимальный срок проживания в жилом помещении по договору коммерческого найма в соответствии с нормами гражданского законодательства составляет пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Весьма наглядно правомочия социального нанимателя по владению и пользованию жилым помещением были описаны и показаны советским ученым-цивилистом О.А. Красавчиковым. Указанный автор по данному поводу писал следующее: «Владеть жилым помещением значит пребывать в нем в угодное для себя время, заниматься в жилище своими делами, по своему усмотрению определять доступ туда третьих лиц. Возможность пользоваться жилищем означает по своему усмотрению расставлять мебель, определять «когда ложиться и вставать», где «быть горнице» или «красному углу» и что поместить в подсобных помещениях»[73].
2. Наниматель обладает возможностью сохранять право пользования жилым помещением в случае своего временного отсутствия. Подробный анализ обстоятельств временного и постоянного отсутствия нанимателя в жилом помещении будет представлен в следующих подразделах настоящей книги. Однако, забегая немного вперед, стоит сказать, что к временному отсутствию нанимателя относятся, например, такие случаи, как служба в Вооруженных Силах, длительная командировка, нахождение на стационарном излечении, выезд на место жительства подопечного и ряд других аналогичных факторов. Причем, что очень важно, фактический срок отсутствия нанимателя в жилом помещении может быть весьма продолжительным и на практике длиться в буквальном смысле годами[74]. Однако для целей жилищно-правового регулирования такое отсутствие все равно будет рассматриваться как отсутствие временное. С юридической точки зрения такой подход будет означать не что иное, как сохранение за отсутствующим нанимателем полного спектра прав и обязанностей в отношении закрепленного за ним жилого помещения на весь период его отсутствия.
Если же отсутствие нанимателя в жилище будет носить уже постоянный характер (например, наниматель вывезет из жилого помещения все свои вещи, вступит в новый брак, создаст новую семью и др.), по иску заинтересованных лиц указанного нанимателя можно будет признать в судебном порядке утратившим право на жилое помещение со всеми вытекающими для него негативными правовыми последствиями.
3. Наниматель имеет право вселить в занимаемое им жилое помещение новых членов своей семьи (супругов, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев). Порядок и условия такого вселения достаточно обстоятельно определены в ст. 70 ЖК РФ. Подробнее о данных юридических отношениях будет говориться в следующей главе настоящей книги.
4. Отдельно следует сказать о том, что наниматель имеет право разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов. Подробная информация о том, какие лица относятся к временным жильцам и каким образом выстраиваются правовые отношения между ними и основным нанимателем, содержится в ст. 80 ЖК РФ.
5. Еще раз напомним, что наниматель жилого помещения не является собственником предоставленного ему жилья; он только его владелец и пользователь. Как следствие этого, наниматель практически лишен правовых возможностей по совершению с жилым помещением каких бы то ни было гражданско-правовых сделок. Такое жилое помещение не может стать, например, предметом купли-продажи, мены, дарения, завещания.
72
СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
73
Цит. по: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 180–181.
74
Жилищное законодательство, по понятным причинам, не устанавливает максимального срока возможного отсутствия нанимателя.