Страница 11 из 28
В завершение настоящего подраздела хотелось бы остановиться еще на одном частном, но заслуживающим самого пристального внимания аспекте. Дело в том, что единственным юридическим основанием заключения договора социального найма и фактического вселения в жилое помещение является ордер на данное жилое помещение, или, как он теперь именуется в новом жилищном законодательстве, – решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ). Иных правовых оснований для заселения жилого помещения в рамках договора социального найма законодательство не предусматривает. Именно это обстоятельство и объясняет (с юридической точки зрения), почему предоставление новых жилых помещений по договорам социального найма в настоящее время – явление, увы, весьма редкое. Хотя реальные причины такого положения вещей естественно скрываются не в юридической, а в социально-экономической плоскости. Собственником же жилого помещения (опять-таки с юридической точки зрения) стать намного проще, так как гражданское законодательство предусматривает достаточно много правовых оснований приобретения соответствующего права собственности (приватизация, купля-продажа, наследование и много другое).
Однако данная негативная черта, характеризующая договор социального найма, как это ни странно звучит, имеет и свои плюсы. И они заключаются в том, что как ордер на жилое помещение, так и заключенный на его основе договор социального найма намного меньше подвержены такому негативному гражданско-правовому явлению, как признание сделки недействительной. Тот же самый собственник жилого помещения в этом плане находится в менее выгодном правовом положении. Если в современной судебной практике споры о признании ордера (договора социального найма) недействительным встречаются крайне редко, то споры о признании различных гражданско-правовых сделок недействительными, в силу которых лица вроде бы как становятся собственниками жилых помещений, встречаются с такой «завидной» регулярностью, что, наверное, с полной уверенностью отметим, что споры подобного рода в настоящее время являются одной из самых распространенных категорий гражданско-правовых притязаний. Условно можно сказать и так: социальный наниматель имеет право на более спокойное проживание в своем жилом помещении, потому что у него есть твердая уверенность в том, что правовое основание его проживания вряд ли кто-нибудь и когда-нибудь оспорит. А у собственника такой уверенности нет, и не может быть, что называется, по определению. Ведь даже если собственник жилья совершит на первый взгляд юридически безупречную гражданско-правовую сделку, зарегистрирует в установленном порядке свое право собственности, получит необходимые правоустанавливающие документы, зарегистрируется по месту жительства в приобретенном им жилом помещении, все это тем не менее не будет на сто процентов гарантировать абсолютность, неприкосновенность, неоспариваемость и священность приобретенного права. Как это ни грубо звучит, но собственник жилого помещения, по крайней мере потенциально, практически всегда живет в юридически подвешенном состоянии, и практика современного гражданского оборота, к сожалению, очень часто наглядно подтверждает этот тезис.
Б. Право собственности
Социально-правовое значение и положение собственника жилого помещения будет существенным образом отличаться от юридического положения лица, занимающего жилое помещение по договору социального найма. Если социальный наниматель является только производным владельцем и пользователем жилья, то с собственником дело обстоит иначе. Собственник жилого помещения является полноценным и полноправным хозяином принадлежащего ему жилья. Такое жилое помещение принадлежит именно собственнику и никому иному. Для собственника жилья (в отличие от социального нанимателя) нет такой фигуры, как наймодатель или арендодатель. Собственник напрямую воздействует на принадлежащее ему жилое помещение, не нуждаясь в получении чьего-либо согласия или разрешения. Используя юридические формулы, применяемые в европейских гражданских кодификациях при описании собственности и права собственности, можно сказать, что собственник жилого помещения имеет право пользоваться и распоряжаться вещью наиболее полным образом, при условии соблюдения запретов пользования, установленных законами (ст. 544 Французского гражданского кодекса)[32], собственник жилья имеет полномочия распоряжаться субстанцией вещи и доходами от нее по своему произволу (§ 354 Австрийского гражданского уложения)[33], собственник жилого помещения может в той мере, в какой тому не препятствует закон или права третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое воздействие со стороны других лиц (§ 903 Германского Гражданского уложения)[34], собственник жилья имеет возможность свободно распоряжаться вещью, отстранять другого от вещи и от пользования ею, сохраняя при этом уважение к закону и к праву другого лица (§ 74 Гражданского кодекса Восточной Галиции)[35]. Наконец, можно перефразировать ст. 755 проекта Гражданского уложения Российской Империи и сказать, что собственник жилого помещения имеет право полного и исключительного господства над имуществом, насколько это право не ограничено законом и правами других лиц[36].
Из всего сказанного следует, что несмотря на то, что и собственник жилого помещения и социальный наниматель пользуются принадлежащими им жилыми помещениями на бессрочной основе, между их правовыми положениями проходит глубочайшая пропасть. Если говорить о праве собственности, то с объективной точки зрения жилое помещение принадлежит именно собственнику и никому иному. Социальный же наниматель проживает в юридически чужом для него жилом помещении. Еще раз повторим, что предметом договора социального найма могут быть исключительно жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. С субъективной точки зрения собственник жилья относится к такому жилью как к своему, относится к нему исключительно как к своей вещи. Социальный наниматель, напротив, понимает, что данное жилое помещение ему не принадлежит. Хочет он того или нет, но социальный наниматель постоянно должен помнить о фигуре наймодателя (истинного собственника жилья), учитывать его права и законные интересы[37].
А как следствие этого, собственник жилого помещения приобретает практически неограниченные возможности по совершению с принадлежащим ему жилым помещением всевозможных гражданско-правовых сделок. Например, собственник может указанное жилое помещение продать, подарить, заложить. Жилое помещение может стать предметом завещания. Социальный же наниматель таких правовых возможностей практически лишен. Ввиду того, что социальный наниматель не является собственником занимаемого им жилого помещения и вспоминая известную юридическую формулу о том, что «никто не может передать другому больше прав чем имеет сам», необходимо констатировать, что в содержание правовых возможностей нанимателя по общему правилу не входят такие юридические возможности, как совершение с жилым помещением распорядительных актов. Такие жилые помещения практически закрыты для мира динамичного гражданского оборота.
Теперь более подробно о праве собственности на жилое помещение. Первый фактор, на котором необходимо акцентировать особое внимание и который имеет принципиальнейшее значение, связан с тем, что любое жилое помещение, вне зависимости от того, идет ли речь о комнате в коммунальной квартире, отдельной изолированной квартире или индивидуальном жилом доме, является объектом недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). А раз это так, то всевозможные юридические модификации, которые могут происходить в праве собственности на жилые помещения (в более широком плане – любом объекте недвижимости), подлежат обязательной государственной регистрации. Статья 131 ГК РФ по этому поводу прямо устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[38], конкретизируя данное законодательное положение, императивно указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а само зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
32
Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / Пер. с фр. В. Захватаева; отв. ред. А. Довгерт. Киев: Истина, 2006. С. 232.
33
Общее гражданское уложение Австрийской Республики: Пер. с нем. / Под ред. Л. Шарингера и Л. Шпехта. М.: Статут, 2013. С. 116.
34
Гражданское уложение Германии: Пер. с нем. / Науч. ред. А.Л. Маковский. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 257.
35
Гражданский кодекс Восточной Галиции 1797 г. / Пер. с лат. А. Гужвы; под ред. О. Кутателадзе, В. Зубаря. М.: Статут; Одесса, 2013. С. 145.
36
Гражданское уложение. Кн. 3. Вотчинное право: проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И.М. Тютрюмова; сост. А.Л. Саатчиан. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 33.
37
Подробнее см.: Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М.: Статут, 2006.
38
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.