Страница 2 из 3
Если уехать в два раза дальше от мегаполиса, например, в 60 километрах от Москвы продают 10 соток за 400 тысяч рублей. Подведено только электроснабжение и автомобильная дорога. За месяц строим летний домик без утепления. Это ещё 500 тысяч. В итоге за 900 тысяч рублей получаем домохозяйство для сезонного проживания, то есть когда температура воздуха не опускается ниже +5 градусов.
Для молодых людей, которые планируют переезд на постоянное место жительство (ПМЖ) ближе к районному городу или областному центру, возможен смешанный вариант. То есть выбрать недорогой участок в 30 километрах от крупного города, но достаточно близко к другому населенному пункту, например, селу с детским садом и общеобразовательной школой. И построить утепленный дом стоимостью до двух миллионов рублей. Скорее всего это будет каркасная технология или дом из газосиликатных блоков.
Поэтому бюджет, имеющийся на момент поиска земельного участка, сдерживает поток желаний. Сумма свободных денежных средств определит базовую цель поиска земельного участка: только для летнего проживания (дача, сад, огород) или для круглогодичного проживания, то есть в качестве постоянного места жительства. Имейте ввиду, участок без строений – это начало длинного пути, на котором Вам понадобятся ещё деньги, однозначно больше чем стоимость участка.
Я настоятельно рекомендую не покупать в ипотеку земельный участок без строений и тем более не брать потребительский кредит с высокими процентными ставками. Цена земли не вырастет настолько, чтобы оправдать расходы на проценты по кредиту. Пока вы не строите дом, то говоря языком финансистов на период расчетов с банком участок будет для Вас пассивом.
Выбираем тип проживания
К участку для летнего проживания покупатели предъявляют следующие основные требования: отличная экология, вблизи леса, достаточно тихое место, наличие пруда или реки поблизости, плодородная почва, наличие электроснабжения и продуктового магазина в шаговой доступности.
Выбирая участок для круглогодичного проживания, отдают приоритет следующим критериям: близость объектов инфраструктуры (аптека, торговые центры, школа, детский сад, медицинские центры), транспортная доступность (до 30 км или до 30 минут в пути до крупного города), асфальтированные дороги, недорогой способ отопления (природным газом или центральное), возможность постоянной регистрации.
Если Вы ищете земельный участок для бизнеса, то базовые критерии – это транспортная доступность, наличие технических условий присоединения, наличие мощностей необходимых коммуникаций, соответствие планируемой деятельности виду разрешенного использования участка.
Покупка с целью инвестирования свободных денежных средств
Существует миф, что земля всегда дорожает, так как ещё в XIX веке писатель Марк Твен сказал: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит». Уверен, японцы поспорят с этим высказыванием – они возводят острова прямо в морях. И россияне поспорят – несмотря на то что площади субъектов РФ не увеличиваются, они обладают обширными запасами неразграниченных земельных участков и запасами земель сельскохозяйственного назначения, пригодных для смены вида разрешенного использования на ведение садоводства и дачное строительство. Так как предпринимателям и чиновникам законодательно не запрещено осуществлять такие изменения, рынок наполняется многочисленными предложениями.
Однако земельный участок может стать Вашей надежной инвестицией, если Вы подготовитесь к этому. Благодаря информационным ресурсам, работающим в режиме реального времени, и мобильным устройствам рынок стал очень открытым для публики. Интернет и печатные издания – это доступное и удобное всем информационное поле, в котором развита высокая конкуренция среди продавцов недвижимости. Эти ресурсы предназначены для конечных покупателей, но не для инвесторов.
Если хотите сохранить свои денежные средства (годовая доходность на уровне инфляции), то Ваша стратегия – это поиск выгодных предложений в распространенных информационных источниках, фильтрация объектов по стоимости и выбор среди равнозначных объектов одного с минимальной ценой. Например, ищем на сайтах–агрегаторах объявлений или на интернет-досках все участки стоимостью от 900 тысяч до 1 миллиона рублей, то есть бюджета, отложенного на покупку. Далее группируем по существенным характеристикам. В каждой группе выбираем объект с минимальной ценой. Поздравляю, Вы нашли предложения для сохранения покупательной способности денег!
Если Ваша цель – инвестировать с доходностью выше уровня инфляции, то рекомендую следующую стратегию. Выбирайте те источники информации, которые труднодоступны обывателям. Используйте их для поиска наиболее выгодных предложений. Только скрытая от большинства людей информация поможет Вам совершить действительно выгодную сделку. Не ограничивайтесь сетью Интернет или газетными объявлениями – у этих информационных источников имеется огромное количество читателей и когда там появляется выгодное предложение, то шансов успеть проанализировать и заключить договор гораздо меньше, чем если найти информацию, которой никто кроме Вас не владеет.
Например, в многоквартирных домах рядом с развалившимися колхозами и совхозами живут бывшие водители и доярки этих предприятий, ставшие владельцами земельных участков за трудовые заслуги. С момента начала распада колхозов и до сих пор ради поиска инвестиционных предложений предприимчивые люди обходят квартиры домов с высокой концентрацией собственников земельных участков. Мне самому удавалось находить такие места. Я выкупал объекты площадью от 25 соток. В течение месяца делил их на 2–4 части и продавал в розницу. При цене выкупа 1 миллион рублей, можно продать 4 участка по 360 тысяч рублей, то есть сумма всех продаж составит 1,44 миллиона рублей.
Покупка по цене ниже рыночной хотя бы на 30% является успешной инвестицией с невысоким риском. Такие выгодные предложения нужно искать на первичном рынке, то есть где совсем недавно появилось несколько гектар земли под строительство коттеджного поселка. Девелоперские компании всегда предлагают самые выгодные условия именно на ранней стадии развития проекта. Советую покупать инвестиционные земельные участки на этапе начала продаж, когда проектные коммуникации ещё не подведены, но обязательно получены технические условия на присоединение. Так же может оказаться выгодной покупка во второй очереди поселка.
Имеет смысл изучить предложения на электронных торговых площадках, где объекты уходят за долги или при банкротстве. Написано много статей и книг, посвященных выкупу объектов недвижимости на торгах.
Некоторые инвесторы сотрудничают с коммерческими компаниями, занимающимися срочным выкупом недвижимости. Такие компании набирают пул частных инвесторов, находят заявки от продавцов, которым срочно нужны деньги, за счет инвесторов выкупают земельные участки за 50–60% от рыночной цены, далее управляют объектом для извлечения максимальной прибыли. Из опыта работы в такой компании мне известно, что доходная ставка инвесторов находится в пределах от 10 до 150% годовых.
Определим факторы, влияющие на рост цены инвестиционного земельного участка. Это улучшение территории непосредственно объекта инвестирования, благоустройство окружающей территории, повышение транспортной доступности, увеличение спроса за счет миграции населения, строительство новых центральных коммуникаций, увеличение доступной электрической мощности. Неоценимую помощь Вам окажут проекты развития территории: градостроительная проработка, проект планировки поселка, генеральный план и правила землепользования и застройки района или городского округа.
Запомните, потенциал улучшения территории земельного участка, отношение стоимости выкупа участка к его рыночной цене и план развития окружающей местности на 2–3 года в наибольшей степени определяют насколько выгодно купить этот участок земли.