Страница 13 из 14
Понятно, что не всякое строение, не имеющее собственника, является самовольной постройкой. Но верно и обратное утверждение – не всякое строение, зарегистрированное за кем-либо на праве собственности, не является самовольно выстроенным.
После регистрации права собственности может обнаружиться, что при строительстве были настолько существенно нарушены градостроительные правила, что строение следует признать самовольно выстроенным. Может также обнаружиться, что участок, на котором находится строение, был захвачен или иным образом самовольно занят.
В то же время едва ли можно говорить о самовольной постройке тогда, когда первоначально изданный в установленном порядке акт о выделении земельного участка или о разрешении строительства впоследствии отменяется[22].
В отличие от случая самоуправного занятия участка не может считаться самовольным и строительство, осуществленное на земельном участке, приобретенном застройщиком по сделке, которая впоследствии признана судом недействительной. В этом случае каждая из сторон сделки имеет право требовать от другой стороны возврата всего полученного по недействительной сделке (п. 2 ст. 167 ГК). Если земельный участок оказался уже у третьего лица, то защита осуществляется иском об истребовании участка из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК). Обсуждая вопрос о том, возможен ли возврат участка в рамках требования, заявленного на основании п. 2 ст. 167 или ст. 301 ГК, суд выясняет, не утратил ли участок идентичность в связи с возведением на нем строения, насколько существенно изменился участок в результате строительства. Вместе с тем, повторюсь, нет оснований считать строение самовольным и требовать от застройщика сноса строения, если оно возведено в установленном порядке на земельном участке, полученном на основании недействительной сделки.
В Постановлении говорится, что требование к лицу, зарегистрированному как собственник строения, по основаниям ст. 222 ГК может быть заявлено лишь о сносе такого строения. Недопустимо заявлять требование только о признании строения самовольным без требования о сносе, причем не только в том случае, когда ответчик значится собственником строения. В этом отношении следует обратить внимание на то, что суждение о признании строения самовольным суд излагает в мотивировочной части решения. В резолютивной части такое утверждение не может иметь места, так как само по себе оно не является способом защиты права.
24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
Самовольная постройка представляет определенную, нередко весьма значительную, хозяйственную ценность. По ее поводу возникают различные имущественные, договорные отношения (хотя, как правило, сделки относительно самовольной постройки являются недействительными). Это заставляет выделить среди тех, кто так или иначе пользуется постройкой, то лицо, которое имеет в ней наибольший интерес и должно выступать в качестве ответчика.
Обычно таким лицом является застройщик, т. е. тот, кто своими силами или с помощью подрядчика осуществляет строительство. Для выявления застройщика может быть использован критерий, содержащийся в п. 1 ст. 218 ГК: застройщиком является то лицо, которое возводит объект для себя. Понятно, что подрядчик строит не для себя, а для заказчика.
Постановление не ограничивается только определением застройщика как того лица, для которого была выстроена постройка. Не менее важно квалифицировать и иных владельцев строения. Очевидно, что это – фактические, незаконные владельцы. Однако такая их квалификация недостаточна. Поскольку фактический владелец не имеет права собственности и иного права на самовольное строение, его отношение к объекту может быть описано через интерес. В этом смысле можно говорить о фактическом владельце, относящемся к объекту как к собственному.
Поскольку это качество присуще владельцу для давности (ст. 234 ГК), Постановление указывает иной, хотя по сути и сходный критерий – владельцем самовольной постройки, отвечающим по иску о сносе, является тот владелец, который был бы собственником, исходя из заключенных им сделок или иных фактов, создающих в силу закона право собственности, если бы объект не являлся самовольным строением[23].
Правила п. 24 увязываются с содержанием п. 23 Постановления таким образом, что регистрация права собственности на самовольное строение, которая сама по себе, как говорится в п. 23, не препятствует спору о сносе, создает в любом случае основания для участия в деле в качестве ответчика лица, чье право собственности на строение зарегистрировано, наряду с владельцем, который относится к объекту как к собственному. Вероятно, имеет смысл напомнить, что владение – это исключительная позиция, и двух владельцев (если не обсуждать совладения в силу общей собственности) быть не может. Поэтому речь идет именно о такой ситуации, когда одно лицо владеет самовольной постройкой в качестве собственника, а другое не владеет, но значится собственником строения. Между этими лицами, видимо, не исключен частный спор о строении, однако в рамках дела о сносе он не может рассматриваться.
Постановление упоминает один из возможных исков, возникающих в силу принятого решения о сносе самовольной постройки. Если ответчик приобрел постройку, которая оказалась самовольной, а затем было принято решение о ее сносе, то он получает иск о взыскании убытков к застройщику (которого следует определять таким образом, как об этом говорилось выше). При этом, как представляется, не существенно, была ли приобретена постройка от застройщика либо от третьего лица. Не может быть отказано в этом требовании и на том основании, что приобретатель самовольной постройки, совершив недействительную сделку (а сделка о приобретении самовольной постройки, конечно, является ничтожной), должен защищаться только иском о применении последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК). Приобретатель вправе, стало быть, наряду или помимо защиты в рамках ст. 167 ГК заявить требование о взыскании убытков к застройщику.
Данный иск должен, видимо, регулироваться нормами о деликтной ответственности. Вина застройщика, на мой взгляд, состоит в совершении тех нарушений, которые привели к самовольному строительству. Иных виновных действий (бездействия), направленных против имущественных интересов потерпевшего, в рамках этого иска доказывать, пожалуй, не нужно.
25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка).
22
Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2010 г. № 365/10.
23
См., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2010 г. № 2404/10. 50