Страница 8 из 10
Это многоаспектный вопрос. Во-первых, надо разобраться относятся ли батареи к общему имуществу. Во-вторых, надо определить, в каких случаях можно вообще отключаться от центрального отопления. В-третьих, надо понять, как демонтаж радиаторов повлияет на оплату за отопление.
Начнем с вопрос об общем имуществе. Это очень важно. Дело в том, что если батареи являются общедомовым имуществом, то распоряжаться ими самостоятельно собственники отдельной квартиры не могут. Только общее собрание собственников квартир во всем доме может предоставить право на демонтаж батарей в конкретной квартире. Но если батареи не являются общим имуществом, то срезать батареи можно и без решения общего собрания.
В судебной практике сложилась позиция, что только если радиаторы имеют отключающие устройства, то их можно демонтировать без решения общего собрания (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 № 33-3805/13). В этом случае батареи не являются общим имуществом, а значит распоряжаться ими может собственник квартиры, а не общее собрание.
В том случае, если батареи не имеют отключающих устройств, то демонтировать радиаторы можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76-12397/2014). Почему важно именно наличие отключающих устройств? Потому что при наличии таких устройств состояние батарей в отдельной квартире никак не влияет на общую систему отопления, проходящую по дому.
Итак, разобрались: если батареи имеют отключающие устройства – демонтируем без решения общего собрания; если батареи не имеют отключающих устройств, – требуется решение общего собрания.
Но прежде чем отключиться от центрального отопления, надо проверить – возможно ли это по схеме теплоснабжения (см. Определение КС РФ от 17.11.2011 №1514-О-О). В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ нельзя переходить на индивидуальное отопление, за исключением случаев, когда это допускается схемой теплоснабжения. Схема теплоснабжения определяется органами местной власти. Поэтому необходимо обратиться в местную администрацию, чтобы узнать возможно ли отключиться от центрального отопления и перейти на индивидуальное. Обратите внимание, что согласие теплоснабжающей организации на отключение от центрального отопления не требуется (Определение ВС РФ от 20.11.2017 №302-КГ17-17007).
Хорошо, схема теплоснабжения разрешает отключение, решение общего собрания получено или не требуется, батареи демонтированы. Как в этом случае изменится плата за отопление? И вот тут самое интересное.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 плата за отопление вносится без деления на ОДН и отопление квартиры. Что это означает? Если вы демонтировали батареи, то все равно будете платить за отопление! Да, это парадокс, но это предусмотрено законом. Просто Постановление не предусматривает исключение части «плата за отопление квартиры» из общего счета на отопление. Другими словами: если платим за ОДН, то платим и за отопление в квартире.
Выход есть – надо обращаться в суд. В некоторых случаях суды встают на сторону собственников квартир. Но велик риск, что даже потратив деньги и время на переход на индивидуальное отопление, придется все равно платить за отопление.
11. Может ли управляющая организация самостоятельно обратиться в суд за защитой прав собственников общего имущества?
Во многих домах подвалы заняты коммерческими организациями. Кто-то использует подвалы как склад, а кто-то размещает магазины. Зачастую, это незаконно, ведь подвалы являются общедомовым имуществом. Распоряжаться таким имуществом может только общее собрание собственников помещений в доме. Может ли управляющая организация отстоять права собственников жилья, обратившись в суд?
Для правильно ответа надо учитывать следующее. К управляющей организации не переходят права владения, пользования или распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Поэтому управляющая организация не может самостоятельно обратиться в суд (Постановление 17 ААС от 05.02.2013 № А60-39660/2012).
Право собственности на общее имущество возникает только у собственников помещений в доме. Это означает, что только собственники квартир могут обратиться в суд за защитой своих прав. Основанием для обращения будет ст. 301 ГК РФ – истребование имущества из чужого незаконного владения.
Конечно, собственникам достаточно сложно и накладно обращаться в суд. В этом случае общее собрание собственников может наделить полномочиями по обращению в суд управляющую организацию. Выступая как представитель собственников, организация сможет подать иск в суд.
В каких случаях общему собранию стоит наделить управляющую организацию полномочиями на представление интересов в суде? Вот самые популярные:
1) подвал дома используется лицами, которые не являются собственниками помещений в доме, при этом решением общего собрания такое право этим лицам не предоставлено;
2) операторы связи (провайдеры) используют крышу дома для размещения оборудования, также не получив согласия общего собрания;
3) магазины размещают вывески, баннеры на фасаде дома и не платят собственникам остальных помещений в доме.
Часть 4. Земельный участок
1. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
Придомовая территория может принести немалый доход собственникам квартир. Можно сдавать, например, земельный участок в аренду. Полученные доходы собственники квартир могут отправить на содержание общего имущества или на личные нужды. Но важно помнить: сначала надо оформить земельный участок. Как это сделать?
Порядок возникновения права собственности на земельный участок под домом разъяснен в Письме Минэкономразвития РФ от 16.10.2009 № Д23-3410.
Первое, что должны помнить собственники квартир: право на придомовую территорию возникает только в силу закона (Постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П). Это означает, что не надо обращаться в Росрестр или в местную администрацию, чтобы получить право собственности на земельный участок под домом. Собственники квартир получают право собственности только в силу ст. 36 ЖК РФ, которая определяет: общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в доме. Так как земельный участок – это общедомовое имущество, то и право долевой собственности возникает автоматически. Поэтому, например, для возникновения права собственности на придомовую территорию не требуется регистрация права в Росреестре (Письмо Роснедвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657).
Однако земельный участок переходит в собственность жильцов дома только в случае, если проведен кадастровый учет участка. По сути, кадастровый учет – это формирование участка. В самом деле, чтобы возникло право собственности должен быть объект, а без межевания такой объект как земельный участок просто не возникает.
Итак, если собственники хотят получать прибыль от придомовой территории, то надо провести кадастровый учет участка под домом. После кадастра возникает право долевой собственности на участок.
В то же время, если общее собрание дома решит передать земельный участок в аренду, то необходимо будет зарегистрировать право собственности всех жильцов в Росреестре. После этого общее собрание должно определить арендную плату и другие условия договора, а также назначить управляющую организацию представителем, чтобы она могла от лица собственников заключить договор.
2. Может ли под несколькими многоквартирными домами быть один земельный участок?
Земельный участок под домом принадлежит собственникам помещений в доме с момента проведения кадастрового учета. Однако встречаются ситуации, когда на одном земельном участке расположено несколько домов. То есть проведен кадастровый учет одного участка с расположенными на нем несколькими домами. Как в этом случае решаются вопросы собственности?