Страница 6 из 12
По функциональному назначению здания делятся на жилые и нежилые, в зависимости от чего различаются их правовые режимы использования. Соответственно жилые здания имеют своим предназначением проживание, а нежилые, согласно определению, приведенному в Общероссийском классификаторе основных фондов59, – «создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей». При этом особенностью жилых зданий может являться включение в их состав нежилых помещений. В целом понятия «жилое помещение», «жилой дом» (представляющий собой индивидуально-определенное здание) являются однопорядковыми (более подробно правовой режим жилых и нежилых помещений будет рассмотрен ниже).
Особенностью правового режима здания или сооружения, имеющей значение для участия указанного объекта недвижимости в гражданском обороте, является обязательная государственная регистрация права на соответствующее здание либо сооружение. Самовольно построенные здания и сооружения признаются объектами недвижимости, однако при этом не могут участвовать в гражданском обороте и являться предметом гражданско-правовых сделок (ст. 222 ГК РФ). Для участия в гражданском обороте здание (сооружение) должно пройти ряд формальных процедур, в результате которых оно должно быть принято в эксплуатацию, на него необходимо получить технический паспорт и зарегистрировать право.
На здания и сооружения в качестве объектов как вещных, так и обязательственных прав распространяется общий правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Наряду с этим имеют место и определенные особенности правового режима при совершении некоторых сделок. Так, например, для договора аренды здания или сооружения законом установлены дополнительные требования, такие как передача арендатору прав на земельный участок, на котором располагается указанный объект (ст. 652 ГК РФ), а также сохранение за ним права пользования земельным участком при его продаже третьим лицам (ст. 653 ГК РФ). Особенности правового режима наблюдаются также при заключении договора залога (ипотеки) строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей. Так, указанный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге по месту нахождения указанного объекта недвижимости60.
Отдельная глава Закона об ипотеке посвящена особенностям ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения, согласно ей установлено также, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение» (ст. 69). Согласно названной статье в случае, когда залогодатель здания или сооружения, находящегося на земельном участке, является владельцем такового на правах аренды земельного участка, установлено, что при ипотеке здания или сооружения заложенным будет считаться и указанное право аренды земельного участка. При этом Закон уточняет, что если в аналогичном случае земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, то на указанное право залог не распространяется, и при обращении взыскания на заложенное здание, сооружение или предприятие к новому собственнику переходит право пользования земельным участком в том же объеме и на тех же условиях, что были у залогодателя указанного недвижимого имущества.
Далее остановимся на некоторых особенностях такого вида недвижимого имущества, как объекты незавершенного строительства.
В перечень недвижимых вещей указанные объекты были внесены законом в 2005 г. (с 01.01.2005 г. начала действовать новая редакция ст. 130 ГК РФ)61, до этого же долгое время в научной литературе обсуждался вопрос о возможности отнесения указанных объектов к недвижимости. Е.А. Сухановым высказывалось мнение, что поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью»62, объект незавершенного строительства не должен рассматриваться как объект недвижимости. В то же время О.Е. Романов рассуждал иначе: «Объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК»63. В свою очередь К.И. Скловский, не соглашаясь с указанным утверждением64, был приверженцем первого подхода, отмечая при этом, что «объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее»65. В настоящее время вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства не имеет практического смысла, однако в цивилистической науке в качестве новой проблемы поднимался вопрос о том, можно ли считать объект договора строительного подряда объектом незавершенного строительства в том случае, когда сам договор не прекратил своего действия. Большинство исследователей сошлись во мнении, что нельзя66.
Указанный вопрос в свое время также нашел отражение и в судебной практике. Так, следует отметить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»67, в п. 16 которого отмечалось, что «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». В настоящее время указанное Постановление утратило силу68 в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»69.
Во вновь принятом совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ относительно объектов незавершенного строительства рассмотрен вопрос возможности их отнесения к таким объектам недвижимости, как самовольные постройки. Согласно п. 30 указанного Постановления «в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».
Таким образом, возможность признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой является еще одной особенностью правового режима, в случае реализации которой на практике, а именно в случае получения решения суда о признании права собственности на такой объект, самовольная постройка будет включена в гражданский оборот и также сможет выступать объектом взыскания в исполнительном производстве.
Необходимо также отметить следующую особенность правового режима, установленного для объектов незавершенного строительства при осуществлении исполнительного производства. Согласно ст. 89 Закона об исполнительном производстве для реализации объекта незавершенного строительства, принадлежащего должнику, на торгах предусмотрено требование по передаче документов, дополнительных к постановлению судебного пристава-исполнителя и иных обязательных для любого вида имущества документов, а именно копии решения об отводе земельного участка и копии разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
59
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 // СПС «КонсультантПлюс».
60
Статья 43 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-I «О залоге» // Российская газета. 1992. 6 июня. № 129 (утратил силу).
61
Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 39.
62
Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 3–13.
63
Романов О.Е. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 8. С. 46–50.
64
См.: Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости // эж-Юрист. 1999. № 9.
65
Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и права на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 78.
66
См.: Гришаев С.П. Указ. соч. С. 113–114.
67
Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
68
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 23 «О признании утратившим силу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»» // Вестник ВАС РФ. 2010. № 7.
69
Российская газета. 2010. 21 мая. № 109.