Страница 4 из 12
Помимо отмеченных многосторонних международных актов Российская Федерация является участницей различных двусторонних международных договоров об оказании взаимной правовой помощи, часть из которых предусматривает взаимное признание и исполнение судебных решений, при этом также не затрагивая особенностей недвижимого имущества как объекта взыскания в исполнительном производстве39.
Таким образом, на уровне международного права вопросы правовой охраны недвижимого имущества как объекта взыскания специальным международно-правовым актом не урегулированы, правовое регулирование на данном уровне ограничивается общими вопросами исполнения решений, принятых на территории иностранных государств.
Общие вопросы правовой охраны недвижимого имущества, как отмечалось ранее, на уровне федеральных законов урегулированы ГК РФ. Гражданский процессуальный кодекс РФ40 (далее – ГПК РФ) и Арбитражный процессуальный кодекс РФ41 (далее – АПК РФ) содержат общие положения относительно правил исполнительного производства. Отдельные вопросы правовой охраны конкретных видов недвижимого имущества содержатся в природоресурсных кодексах (среди которых можно выделить ЗК РФ, Водный кодекс РФ42), в ЖК РФ. Также соответствующие положения содержатся в ряде иных федеральных законов: Законе о государственной регистрации прав, федеральных законах от 08.11.2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»43, от 27.02.2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»44, от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»45, от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»46, от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»47 (далее – Закон об ипотеке). Наконец, вопросы обращения взыскания на недвижимое имущество регулируются Законом об исполнительном производстве.
Во исполнение вышеуказанных законов принимаются подзаконные нормативно-правовые акты, которые в совокупности с вышеперечисленными нормативными актами и образуют систему законодательства о правовой охране недвижимого имущества как объекта взыскания в исполнительном производстве.
Отметим также, что в систему актов о правовом режиме недвижимого имущества и обращения взыскания на него могут входить законодательные и подзаконные акты субъектов Российской Федерации.
Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
1. В науке нет единого мнения о содержании понятия недвижимого имущества. Различными исследователями предлагаются варианты разделения и разграничения понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимых вещей. Некоторые авторы высказываются за упразднение таких объектов недвижимости, которые отнесены к данному виду силой закона, но не имеют признаков недвижимых вещей по своей природе.
2. Правовой режим недвижимого имущества обладает множеством особенностей, среди которых основными и имеющими значение для исполнительного производства являются:
– способность недвижимого имущества быть объектом как вещных, так и обязательственных прав;
– особые основания прекращения права собственности, присущие исключительно недвижимому имуществу;
– процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
3. Недвижимость как объект гражданских прав и взыскания следует определять как совокупность объектов гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, подлежащих изъятию, принудительной реализации либо передаче взыскателю в исполнительном производстве. Как объект взыскания недвижимое имущество является весьма сложным, поскольку из-за необходимости государственной регистрации, а также иных особенностей и проблем его правового режима требует дополнительных действий судебного пристава-исполнителя.
4. На уровне международного права вопросы правовой охраны недвижимого имущества как объекта взыскания специальным международно-правовым актом не урегулированы, правовое регулирование на данном уровне ограничивается общими вопросами исполнения решений, принятых на территории иностранных государств.
5. Система российского законодательства в области обращения взыскания на недвижимое имущество складывается из совокупности норм, рассредоточенных в федеральных законах, принимаемых во исполнение их подзаконных нормативно-правовых актах, а также законодательных и подзаконных актах субъектов Российской Федерации.
Виды недвижимого имущества и прав на него. Существуют различные классификации недвижимого имущества. Ранее была рассмотрена классификация, данная законодателем, вытекающая из его определения. В гражданско-правовой науке исходя из установленной нормативной базы проводятся также следующие классификации недвижимого имущества:
1) классификация по признаку происхождения недвижимости48:
– объекты, созданные природой без участия человека;
– объекты, являющиеся результатом труда человека;
– объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;
2) классификация по оборотоспособности недвижимого имущества49:
– объекты, изъятые из оборота;
– объекты, ограниченно оборотоспособные;
– объекты, свободные в обороте;
3) классификация в зависимости от структуры объектов недвижимости:
– простые (неделимые) недвижимые вещи (например, земельный участок без построек, сооружений и насаждений);
– сложные (делимые) недвижимые вещи;
4) классификация по значимости вещей:
– главные вещи;
– принадлежности.
Особенности правовой охраны недвижимого имущества различных видов установлены законодательством. Рассмотрим, какие особенности правового режима установлены для основных видов недвижимого имущества.
Такому виду недвижимого имущества, как земельный участок, присущ такой важный признак, как наличие соответствующей индивидуализации. Должны быть определены его размер, границы и местоположение. Порядок определения территориальных границ земельного участка установлен Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», которым в числе прочих урегулирован вопрос непосредственно процедуры установления местоположения границ земельного участка, именуемый межеванием. Кадастровому учету согласно указанному Закону помимо земельных участков подлежат такие объекты недвижимости, как здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Каждому из указанных объектов недвижимости присваивается государственный учетный кадастровый номер, который не повторяется во времени и на территории Российской Федерации.
Из установленного нормативными актами порядка следует, что от предварительного проведения указанной юридической процедуры с участием государственных органов напрямую зависит возможность участия указанных объектов недвижимости в гражданско-правовом обороте. Указанной особенностью правового режима определенных объектов недвижимого имущества обусловливается и соответствующая специфика участия указанных объектов в исполнительном производстве.
Несколько различен правовой режим земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них. С одной стороны, ЗК РФ в ст. 1 провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». С другой стороны, уже в указанной статье закон допускает исключения из данного принципа. Такие исключения установлены правилами п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому допускается продажа объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, отдельно от самого земельного участка и без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. При такой продаже недвижимости покупатель приобретает лишь право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
39
См.: Договор о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам между Российской Федерацией и Азербайджанской Республикой от 22.12.1992 г. // Бюллетень международных договоров. 1995. № 5; Договор между Российской Федерацией и Литовской Республикой о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 21.07.1992 г. // Бюллетень международных договоров. 1995. № 6.
40
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.
41
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.
42
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.
43
СЗ РФ. 2007. № 46. Ст. 5557.
44
СЗ РФ. 2003. № 9. Ст. 805.
45
СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
46
СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
47
СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
48
См.: Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Консультант-Плюс». 2007.
49
См.: Калинин С.Ю. Гражданско-правовой режим недвижимости // Юридическая наука. 2011. № 3. С. 36–38.