Жилищное право

Гражданский кодекс РФ допускает восстановление срока исковой давности только в том случае, когда нарушенное право принадлежит гражданину. Очевидно, что публичные образования (муниципальное образование, субъект Российской Федерации и Российская Федерация, юридические лица) ни при каких обстоятельствах не могут требовать восстановления срока исковой давности.

В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 1995 г. № 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обращается внимание на то, что срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином-предпринимателем, по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин пропуска92.

В соответствии со ст. 206 ГК РФ должник или иное обязанное лицо, исполнившее обязательство по истечении срока исковой давности, не вправе требовать исполненное обратно, хотя бы в момент исполнения указанное лицо и не знало об истечении срока исковой давности.

Гражданский кодекс РФ (ст. 208) предусматривает ряд требований, на которые исковая давность не распространяется. Так, применительно к жилищным отношениям исковая давность не распространяется на негаторные иски, т.е. на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений (помех, препятствий) его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения93. Вместе с тем в случаях, когда помехи (или препятствия) прекратились, но в результате их действия собственник понес убытки, требования сводятся к ликвидации этих последствий, т.е. возникает обязательственно-правовое отношение, на которое сроки исковой давности распространяются.

Часть II.

Особенная часть жилищного права

Глава 5. Договор найма жилого помещения

§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения

До начала XX в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества 94 . Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от «богатых» слоев населения к «бедным» 95, право собственности на жилье заменялось жилищным наймом. Как указывалось в программе, принятой в 1919 г. VIII съездом РКП(б), «Советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массовое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала лучшие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства…»96

При таком положении очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало ее гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по существу договор имущественного найма по поводу одного объекта – жилья на «границу» частного и публичного права.

Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о договоре найма жилого помещения все еще были расположены в главе «Имущественный наем». В соответствии со ст. 152 по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. При этом в ст. 156 специально выделялась специфика имущественного найма, если объектом договора выступали жилые помещения, а субъектами – определенные категории граждан: «В тех случаях, когда нанимателями являются… наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилого помещения автоматически возобновляется на тех же условиях на неограниченный срок независимо от согласия наймодателя». Устанавливались пределы платы за нанимаемое жилое помещение (ст. 166). Кроме того, предусматривались случаи расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель жилого помещения своим поведением делал невозможным совместное проживание либо не уплачивал квартирную плату (ст. 171).

В Инструкции о выселении граждан из занимаемых ими помещений, утвержденной 9 января 1924 г. Всероссийским Центральным Исполнительным Комитетом (далее – ВЦИК) и Советом Народных Комиссаров (далее – СНК)97, устанавливалось, что дела о выселении граждан рассматриваются в суде по предъявлении соответствующего иска. Наряду с общими основаниями, предусмотренными для расторжения договора имущественного найма, а также для договора найма жилого помещения, Инструкция указывала на та -кое основание, как «хищническое отношение к жилищу». При этом таковым признавались действия, влекущие за собой порчу жилища, пользование помещением и общими частями дома вопреки их назначению и с нарушением установленных правил (колка дров в помещении, загрязнение канализационных труб). В некоторых случаях предусматривалось внесудебное – административное – выселение.

14 июня 1926 г. ВЦИК и СНК РСФСР было принято постановление, название которого говорит о сути данного документа: «Об условиях и порядке административного выселения граждан из занимаемых ими помещений»98. Вместе с тем через два месяца был принят документ, значительно сужающий пределы вмешательства государства в жилищные права граждан. Принятием 16 августа 1926 г. постановления ВЦИК и СНК РСФСР «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах»99 по существу был закончен период «великого» перераспределения жилищного фонда.

Интересно, что в 1923–1930 гг. предпринималась попытка подготовки Жилищного кодекса, однако она закончилась неудачей100.

Как указывают исследователи жилищного права, в отдельных союзных республиках были изданы акты, имеющие предметом регулирования основную массу жилищных отношений. Так, Б.М. Гонгало указывает, в частности, на то, что 14 июля 1919 г. СНК Украинской ССР принял Положение об учете, реквизиции и распределении жилых и нежилых помещений в УССР. В Положении провозглашалось право каждого трудящегося в пределах УССР на обеспечение помещением для жилья, определялась система органов, ведающих учетом и распределением помещений, указывалось, что помещения, предоставляемые для жилья, должны удовлетворять потребностям граждан по своим санитарным и гигиеническим условиям и т.д.101

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» 102 была значительно расширена область применения договора найма жилого помещения, систематизированы и в значительной степени кодифицированы нормы, касающиеся данного соглашения. Часть жилищного фонда, находящегося под управлением кооперативов, была передана в ведение местных Советов103. Данным актом предписывалась обязательная письменная форма договора найма, в котором указывались основные права и обязанности сторон, а также их ответственность в случае нарушения соглашения.

92

Бюллетень Верховного Суда (далее – ВС) РФ. 1995. № 5; Вестник ВАС РФ. 1995. № 5.

93

О негаторных исках см. § 4 гл. 10 настоящей работы.

94

См. гл. 2 разд. 3 четвертой книги Свода законов гражданских (Гражданские законы) (Свод законов. Т. X. Ч. 1. СПб., 1884. С. 534–550).

95

Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 1. Ст. 13, 14.

96

КПСС в резолюциях и решениях съездов, конференций и пленумов ЦК. Ч. 1. М.: Госполитиздат, 1953. С. 427, 428.

97

Собрание узаконений РСФСР. 1924. № 8. Ст. 45.

98

Собрание узаконений РСФСР. 1926. № 35. Ст. 282.

99

Собрание узаконений РСФСР. 1926. № 53. Ст. 419.

100

См.: Иоффе О.С. Из истории цивилистической мысли // Иоффе О.С. Избранные

101

Гонгало Б.М. Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. М.: Статут, 2006. С. 27.

102

Собрание законодательства СССР. 1937. № 69. Ст. 314.

103

См. § 1 гл. 8 настоящей работы.