Страница 108 из 138
Введем еще одну виртуальную характеристику стоимости среднестатистического объекта жилья – Pt1, она равняется размеру первого взноса на приобретение плюс сумма всех ежемесячных выплат по ипотеке. Необходимо отметить, что стоимости недвижимости Pt0 и Pt1 являются взаимосвязанными, при этом мы склоны утверждать, что именно Pt1 в большей степени характеризует стоимость жилья, нежели Pt0. Важный момент: обе величины фактически расчётные и являются следствием (а не причиной), то есть отражением определенных характеристик жизни населения.
Продолжим наши рассуждения и сделаем ряд предположений:
1. Недвижимость – товар не просто длительного пользования, но и, как правило, товар длительного приобретения – статистика размеров и количества ипотечных кредитов и объемов жилья в собственности в развитых странах ярко демонстрирует такое положение вещей. Происходит это по следующим причинам:
• Стоимость квартиры или дома является крупной суммой для среднестатистической семьи, существенно превышающей ее месячный доход.
• Следствием первого пункта является необходимость получения для покупки недвижимости банковского (ипотечного) кредита и, как правило, на длительный срок (10 и более лет) или постепенное накопление суммы посредством сбережения части дохода, регулярно откладываемого, например, на депозит.
• Человек не может отложить удовлетворение своих потребностей в жилье на «потом» – ему ежедневно нужна крыша над головой. Поэтому он живет либо в своем жилье, либо в арендованном или купленном в кредит.
• Недвижимость, как и любой товар, устаревает морально и физически. Уже построенная недвижимость постепенно ветшает и требует ремонта. Вновь создаваемая недвижимость, в связи с развитием научно-технического прогресса, постоянно улучшает свои свойства и характеристики. Желая пользоваться недвижимостью с более высокими потребительскими характеристиками, человек меняет объекты жилья по аналогии с заменой автомобиля. При этом возможно приобретение следующего объекта жилья даже до полной выплаты кредита по предыдущему.
• Желание человека жить лучше заставляет его ориентироваться не на цену недвижимости, а на возможность обслуживания ипотечного кредита, с помощью которого может быть приобретена недвижимость определенной стоимости с максимально интересными для него потребительскими характеристиками. То есть человек стремится приобрести для жизни не ту недвижимость, которую может купить, не прибегая к возможностям кредита, а более качественную с его точки зрения и, как следствие, более дорогую. Следует отметить, что семьи с небольшими доходами в принципе оценивают приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита как единственную возможность получить отдельное жилье, пусть и с минимальными потребительскими характеристиками (но для них это существенное улучшение качества жизни).
2. Вакуум доходов невозможен: доходы полностью используются семьей (домохозяйством) на текущее потребление, недвижимость, сбережения. Дополнительные доходы в определенной пропорции будут направляться на улучшение жилищных условий.
3. Существует средняя доля дохода, которую семья тратит на жилье (обслуживание ипотечного кредита и т.п.). В разных семьях, несмотря на различный уровень абсолютных доходов, происходит выравнивание относительной доли с учетом того, что оставшиеся средства позволят существовать семье в привычной ей (нормальной для нее) системе координат потребления, то есть удовлетворять текущие потребности семьи.
4. Качество среднестатистического жилья является относительным и подвержено изменению в соответствии с изменением среднего уровня дохода. С ростом среднестатистических доходов растет и стоимость среднестатистического жилья. С ростом реальных доходов и в связи с развитием научно-технического процесса (НТП) растет качественный уровень (метраж, качество материалов и отделки, планировка, качество и объем инфраструктуры и пр.) среднестатистического объекта жилья в конкретном городе и стране. То есть со временем стоимость среднестатистического жилья в размере доходов семей может быть одинаковой и относительно постоянной, а между собой отличаться именно качественными характеристиками (просторнее, лучше, прогрессивнее и пр.).
5. Ориентируясь на среднестатистический доход семьи и на среднестатистическую долю от этого дохода, направляемую на обеспечение себя жильем, а также зная условия ипотечного кредитования (ставки, сроки, размер первоначального взноса), можно определять стоимость среднестатистического объекта жилья. Фактически стоимость жилья является функцией двух переменных:
F(Дд;Ук),
где Дд – доходы домохозяйства, а Ук – условия кредита. Подробная формула будет приведена ниже.
При этом чем выше доходы, длиннее срок кредита и ниже процентная ставка, тем дороже стоимость среднестатистического объекта жилья.
Обратимся к расчетам:
Кредит, кол-во лет*
10
Кол-во месяцев
120
Квартира, м2*
55
Цена за метр, руб.*
105 000
Стоимость квартиры Pt0, руб.
5 775 000
Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*
2.8
Доход члена семьи в месяц, руб.*
49 000
Годовой доход семьи, руб.
1 646 400
Коэффициент доступности t0
3,51
Доля кредитных средств*
80%
Сумма кредита
4 620 000
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Коэффициент доступности t0 – стоимость жилья (стоимость квартиры Pt0), деленная на годовой доход семьи. При этом коэффициент доступности t1 – сумма первоначального взноса и всех платежей по ипотечному кредиту (стоимость квартиры Pt1), деленная на годовой доход семьи.
Предположим, что семья внесла первоначальный взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно около половины своего дохода в течение 10 лет.
Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*
48%
Месячный платеж, руб.
65 856
Сумма выплат по ипотеке, руб.
7 902 720
Доля размера первого взноса от годового дохода*
70%
Размер первого взноса, руб.
1 152 480
Стоимость квартиры Pt1, руб.
9 055 200
Коэффициент доступности t1
5,5
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Если предположить, что размер дохода и его доля, направляемая на обслуживание кредита, постоянны (как раз они и определяют стоимость квартиры Pt1), а срок кредита, например, 10 лет, то можно вычислить зависимость стоимости квартиры Pt0 от ставки кредита:
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
0,0%
5,50
7 902 720
9 055 200
9 055 200
12,73%
0,00%
56,85%
0,5%
5,38
7 707 278
8 859 758
9 055 200
13,01%
2,21%
53,47%
1,0%
5,27
7 519 151
8 671 631
9 055 200
13,29%
4,42%
50,21%
1,5%
5,16
7 338 005
8 490 485
9 055 200
13,57%
6,65%
47,07%
2,0%
5,05
7 163 524
8 316 004
9 055 200
13,86%
8,89%
44,05%
2,5%
4,95
6 995 409
8 147 889
9 055 200
14,14%
11,14%
41,14%
3,0%
4,85
6 833 377
7 985 857
9 055 200
14,43%
13,39%
38,33%
3,5%
4,76
6 677 157
7 829 637
9 055 200
14,72%
15,65%
35,62%
4,0%
4,66
6 526 495
7 678 975
9 055 200
15,01%
17,92%
33,01%
4,5%
4,58
6 381 147
7 533 627
9 055 200
15,30%
20,20%
30,50%
5,0%
4,49
6 240 883
7 393 363
9 055 200
15,59%