Страница 15 из 23
Процесс перемещения внутри городской системы, таким образом, послужил улучшению возможностей для состоятельных пригородных жителей и сузил возможности для низкодоходных семей из центра. Эта ситуация должна была быть частично сглажена транспортной политикой, но в общем и целом эта политика скорее усиливала данный тренд, чем противостояла ему. Мейер так комментирует последствия развития разных городских транспортных систем: “Совершенно очевидно, что поскольку группы, обслуживаемые… разными базовыми городскими транспортными системами, достаточно различны, то и выгоды, получаемые первыми от улучшения этих транспортных систем, будут значительно варьироваться. Например, улучшения, касающиеся протяженной системы транспорта, соединяющей пригороды и центр города, улучшат положение в основном высокодоходных групп. Чем в большей степени развитие этих систем будет субсидироваться из общественных фондов, тем более регрессивным будет скрытое перераспределение дохода. И наоборот, траты на улучшение широко используемого для передвижения на короткие дистанции транспорта в центре города, можно быть практически уверенным, улучшат положение в основном средне- и малодоходных групп”.
Мейер продолжает свою мысль, говоря о том, что есть еще один вид транспортной системы, который развит очень слабо (а в большинстве случаев просто совершенно не развит), и это система “изнутри-наружу”, доставляющая людей из центральных городских районов к местам занятости в пригородах: “Негритянка, работающая прислугой в пригороде и живущая в центральном гетто, – это архетип: сегодня, однако, к ней все чаще присоединяются чернокожие мужчины, потому что возможности для занятости в производстве, междугородней транспортировке грузов и даже на складах и в крупных розничных магазинах все больше перемещаются в пригородные районы, а возможности проживания все еще ограничиваются центральным гетто” (Meyer, 1968, 68).
В целом изменение транспортной системы в отношении доступа к местам работы благоволило пригородным районам и пренебрегало потребностями жителей внутригородских районов. Но даже если транспортная политика пойдет по другому пути, странно было бы ожидать, что низкодоходные домохозяйства, закрепившиеся в центре прежде всего (как нам говорят) из-за желания сэкономить на транспорте, будут тратить деньги на поездки в пригородные зоны занятости, просто потому что жилищный рынок не может приспособиться (в смысле количества жилья или его расположения) к изменившемуся размещению рабочих мест. Это кажется классическим случаем косности городской пространственной формы, порождающей почти что вечное неравновесие в городской социальной системе. С точки зрения политики это указывает на потребность государственного вмешательства в жилищный рынок (например, путем строительства социального жилья вблизи пригородных рабочих мест). Иначе надежды достичь так называемого “естественного равновесия” в обозримом будущем мало, даже если мы и допустим, что именно это естественное равновесие станет социально приемлемым решением.
Общая картина, складывающаяся после этого короткого обзора механизмов, управляющих перераспределением дохода путем изменения расположения, может быть описана так:
1. Жители центра города, в основном малоимущие, теряют возможности воспользоваться новыми источниками занятости, поскольку последние располагаются большей частью в пригородных зонах. В результате складывается тенденция к росту безработицы среди жителей центра.
2. Фонд малобюджетного жилья характеризуется неэластичностью и негибкостью в отношении местоположения, поэтому низкодоходные домохозяйства имеют мало шансов переехать в пригородные зоны и сталкиваются с ростом цен на жилье во внутригородских районах.
3. Если член низкодоходного домохозяйства из центра города находит работу в пригороде, он сталкивается с бо́льшими транспортными расходами, чем он теоретически мог бы себе позволить (отсутствие внимания к транзитной системе “изнутри-наружу” лишь усугубляет данную ситуацию).
Из этого следует, что неравномерный дисбаланс в пространственной форме города может перераспределять доход. В общем, богатые и относительно обеспеченные ресурсами могут приобрести больше выгод, в то время как бедные и относительно немобильные получают только ограничение своих возможностей. Это может вести к достаточно существенному регрессивному перераспределению дохода в быстро меняющейся городской системе.
Перераспределение и изменение стоимости прав собственности
Я не хотел бы рассматривать здесь все аспекты изменения стоимости прав собственности, поэтому для иллюстрации я возьму одно конкретное право собственности, которое продолжает оставаться укорененным в пространственной форме города, – земельные участки и строения на них. Стоимость таких прав собственности в городе может значительно изменяться в течение даже короткого периода времени. Эти изменения часто видятся как результат демографических сдвигов, изменений в городском благоустройстве, смены моды на места проживания, переориентации инвестиционной политики и т. п. Очевидно также, что стоимость любого права собственности очень зависит от стоимости соседней собственности (Mishan, 1967, 60–63; Muth, 1969, 118–119). Поэтому действия людей и организаций, не являющихся собственниками конкретной недвижимости, могут тем не менее влиять на ее цену. Эти внешние эффекты, влияющие на права владельца недвижимости, находятся вне его контроля и не могут быть адекватно учтены в системе ценообразования, действующей на, как предполагается, свободном рынке. Конечно, в реальности мы не найдем свободного и открытого жилищного рынка, и далеко не все действующие на нем участники имеют полную информацию. Также, как мы уже видели, что для различных типов жилья характерна различная эластичность предложения (малобюджетное жилье при этом гораздо менее “отзывчиво” на изменения в запросах, чем средне- и высокодоходное). Но даже если мы закроем глаза на эти сложности, трудноразрешимая теоретически проблема внешних эффектов на жилищном рынке останется. Эти внешние эффекты могут возникнуть из разных источников – они, можно сказать, постоянно “висят” над земельным и жилищным рынком. Пока жилищный рынок чувствителен по отношению к ним, мы можем ожидать, что их влияние будет отражаться на цене земли: например, новый источник загрязнения приведет к снижению земельной стоимости, а новый парк – может привести к росту цены. Я вернусь к рассмотрению этих внешних эффектов, хотя и совсем с другой стороны, в следующем параграфе. Здесь я сконцентрируюсь на их влиянии на сам земельный рынок. Дэвис и Уинстон так сформулировали теоретическую проблему: “Если есть независимость, тогда индивидуального действия будет достаточно, чтобы рыночный механизм произвел цены с достаточной информативностью, чтобы привести систему к оптимальности по Парето. С другой стороны, если независимости нет, тогда чисто индивидуальное действие не может достичь оптимальности по Парето посредством механизма неограниченного ценообразования” (Davis and Whinston, 1964, 443).
Значение, которое в данном случае присваивается независимости, подразумевает, что “функция полезности для каждого конкретного индивида не зависит от выбора места расположения, сделанного любым другим индивидом”. Это условие очевидным образом нарушается на жилищном рынке, поскольку функции полезности одного индивида весьма чувствительно реагируют на выбор местоположения другими индивидами и на инвестиционные решения других собственников земли и недвижимости. Тогда возникает проблема достижения оптимальности по Парето. Тут может помочь вмешательство государства, при условии, что центральные органы правительства владеют достаточной информацией относительно различной полезности, которую индивиды приписывают разным местоположениям. Такая ситуация кажется маловероятной (что не является достаточной причиной полностью отрицать необходимость вмешательства государства в жилищный рынок). Таким образом, “если есть возможность групповых действий и если правильно выстроенные граничные условия обеспечивают независимость группы, тогда цены обладают достаточной информативностью, чтобы вести к двухступенчатому или многоступенчатому решению” (Davis and Whinston, 1964, 433). Эти группы должны быть организованы в пространственную структуру зон, и условия в каждой зоне должны иметь нулевое влияние на условия в другой зоне. Такая зональная независимость, безусловно, недостижима в реальной практике; но модель Дэвиса и Уинстона интересна тем, что она показывает, как групповые действия на жилищном рынке могут служить разрешению тех сложных проблем, которые порождаются существованием внешних эффектов, и тем самым поднимать цены на права собственности. Могут формироваться различные виды коалиций: “Во-первых, потребители, которые несут интеракционные издержки по отношению друг к другу, могут согласовать свои стратегии таким образом, чтобы выбирать местоположения, находящиеся на определенной дистанции, сокращая таким образом интеракционные издержки и повышая уровень своей безопасности. Такой вид коалиции называется негомогенной группой. Во-вторых, потребители могут координировать свои стратегии, выбирая местоположения, граничащие друг с другом, сокращая таким образом определенную переходную территорию, использование которой ведет к интеракционным издержкам. Этот последний тип коалиции называется гомогенной группой”.