Страница 2 из 27
Это первая причина, которая заставила автора обратить внимание на проблему. Это очередной вызов практике, на который необходимо было найти ответ в теории.
Проанализировав мировой опыт массовых оценок и опыт Российской империи автором была издана новая монография «Кадастровая оценка недвижимости»: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2010. – 356 с. В этом учебном пособии была изложены предложения по развитию института независимой кадастровой оценки.
Однако они не были реализованы, и ситуация начала развиваться по наихудшему прогнозируемому сценарию, что в итоге привело к тому, что кадастровую оценку недвижимости в 2016 г. отобрали из ведения независимых профессиональных оценщиков и передали в ведение специально создаваемых региональных государственных учреждений (ГБУ). Начался процесс создания в стране новой специальности – государственный оценщик (асессор).
Руководство страны пришло к выводу, что независимые профессиональные оценщики не справились с поставленной им задачей, и решило, что государственные оценщики (асессоры) лучше справятся с ней, что приведет к уменьшению оспаривания кадастровой стоимости. Решение, безусловно, спонтанное и необдуманное, но оно принято и уже реализовано.
Цель справедливой кадастровой оценки- создание эффективного налогообложения недвижимости и, в конечном итоге, обеспечение устойчивого развития территорий. Уже в Государственном университете по землеустройству (ГУЗ) автором было подготовлено новое учебное пособие по этой теме в 2017 году и отрыта магистратура «Управление собственностью и устойчивым развитием территорий».
В монографии 2010 года было показано, что налог на недвижимость – это не обычный фискальный налог для пополнения бюджета. У него совсем другая задача. Для этого налога более важны регулирующая и социальные функции. По этому поводу я еще в 2011 г. писал следующее:
«Если взглянуть на проблему со стороны, то можно заметить, что все проводимые сейчас мероприятия по подготовке к введению налога на недвижимость не объединены какой-либо концепцией и стратегией достижения конечной цели. Да и сама цель, в общем-то, не сформулирована. Чего мы хотим добиться, введя налог на недвижимость? Если просто хотим увеличить поступления налогов в бюджет, то налог на недвижимость – это не тот налог, который позволит решить эту проблему, так как он сложен в администрировании и весьма затратен (более 10 % от сбора уйдет на администрирование налога). Более того, он способен привести к неким социальным потрясениям, если будет восприниматься населением как несправедливый. На мой взгляд, все сегодняшние действия власти по подготовке к введению налога ведут именно к этому сценарию».
К сожалению, все так и случилось. Более того, и на новом этапе кадастровой оценки мы опять не имеем ни концепции, ни стратегии налогообложения недвижимости. Очевидно, что без этого никакого улучшения кадастровой оценки не будет. Еще В.И. Ленин в свое время писал: «Кто берется за частные вопросы без предварительного решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу бессознательно для себя “натыкаться” на эти общие вопросы… и обрекать свою политику на шатания и беспринципность». Вот мы в сфере кадастровой оценки и налогообложения недвижимости уже два десятилетия и наблюдаем эти «шатания и беспринципность».
Однако в 2016 г. возникли предпосылки для решения этой проблемы, но не на федеральном, а на региональном и муниципальном уровнях. Налог на недвижимость – это местный налог, и попытка решить проблему с федерального уровня была ошибкой и ее необходимо исправлять. Для этого необходима инициатива «снизу», как предлагал в своей статье «Россия, вперед», вышедшей в «Газете.Ru» 10 сентября 2009 г., Президент РФ. Из этой статьи прямо следует, что: «если мы хотим преодолеть застарелую привычку полагаться в решении проблем на государство, не допустить рецидива центробежных тенденций, искоренить вековую коррупцию, разрушить патерналистские настроения, безынициативность, дефицит новых идей, обеспечить энергоэффективность и улучшить экологическую ситуацию, наконец, привить вкус к правовой культуре – то от государства в ближайшее время потребуется серия решительных действий по модернизации “снизу”».
Инициатива «снизу» в области налогообложения недвижимости должна свестись к тому, чтобы налог на недвижимость стал финансовым источником устойчивого развития территорий (УРТ). Под этим термином в настоящей работе понимается «решение экономических, социальных, экологических проблем на местном уровне (городской округ, поселение, муниципальный район и др.) с целеполаганием, направленным на рациональное использование природных ресурсов в интересах настоящего и особенно будущего поколений».
Ситуация с налогообложением недвижимости, к сожалению, пошла по наихудшему сценарию. Выбранная неверная стратегия введения налога на недвижимость в стране и неэффективная работа федеральных госструктур (Росземкадастр, Роснедвижимость, Росрестр) привели к тому, что имущественные налоги стали тормозом экономического развития и в условиях кризиса превратились в обыкновенный фискальный налог, который отвергается населением и бизнесом.
На новом этапе реформирования налогообложения недвижимости необходимо переосмыслить сложившеюся ситуацию и попытаться сделать предложения по запуску механизма устойчивого развития территорий с применением рыночного инструмента налогообложения недвижимости.
Свой анализ и предложения мы, с соавторами, сделали в новом учебно-методическом пособии, где было проанализированы первые итоги кадастровой оценки по новым правилам.
Отличительной особенностью нового этапа кадастровой оценки является то, что государство решило само разрабатывать методологию государственной кадастровой оценки в виде обязательных к применению государственными оценщиками (асессорами) методических указаний («единой методики кадастровой оценки» для всей страны). Эту задачу взяло на себя Министерство экономического развития РФ.
Анализ практики применения методических указаний показывает, что эту задачу государство решает плохо. Главная проблема, что методология кадастровой оценки, реализованная в методических указаниях по ГКО, не учитывает экономические теории, и методологию массовой оценки, реализованную в признанных стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков.
То же самое начало происходить и с стоимостной оценкой в нашей стране, где наметился явный методологический кризис и примитивизация процесса оценки с ориентировкой на явно нерыночные справочники.
Кроме того, в последнее время, в связи с принятием в стране «Стратегии социально-экономического развития с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050» возник закономерный интерес к проблематике устойчивого развития территорий и роли недвижимости в снижении выбросов парниковых газов. Именно этой теме и посвящено новое учебное пособие автора в ГУЗ и она нашла отражение в настоящем пособии.
Автор выражает надежду, что настоящее учебно-методическое пособие окажется полезным как для стоимостных профессиональных оценщиков, так и для специалистов в сфере кадастровой оценки. Но основное предназначение – использование в учебном процессе специалистов экономических измерений в сфере недвижимости: оценщиков, риелторов, управляющих недвижимостью, ESG-оценщиков, девелоперов и т.д.
проф. Коростелев С.П. г. Москва, январь 2023
Введение к книге
Прошло более 25 лет как в Российской Федерации, после развала Советского Союза и с началом перехода к рыночной экономике, потребовалось проведение независимой оценки имущества. В стране в то время не было специалистов, которые могли бы провести такие оценки, так как произошел исторический разрыв в теории и практики российской оценки. Она существовала в Российской империи, причём была на мировом уровне. Однако в период Советского Союза потребности в независимые оценки не было.