Как выгодно оформить ипотеку

Дмитрий Заборовский

Как выгодно оформить ипотеку

Введение

Книга написана о классическом ипотечном кредитовании в России. Рассматривается ипотека только в банках. Исключены программы кредитования в микрофинансовых организациях, кредитных потребительских кооперативах, лизинговых компаниях, займы от частных инвесторов и прочие не банковские кредиты.

В книге минимум юридической информации и непонятной профессиональной терминологии. Текст в большей своей части основан на личном практическом опыте работы на рынке ипотечного кредитования. Вы узнаете, как происходит процесс рассмотрения заявки на ипотеку в реальности. Как работают банки. На что обратить внимание при подаче заявки и как избежать отказа. Как выбрать и оформить ипотеку на оптимальных условиях. Рассматриваются специфичные и актуальные вопросы, например: одобрение ипотеки без подтверждения дохода, ипотека без первоначального взноса, сделки между родственниками, налоговый вычет с уплаченных процентов по ипотеке и прочие.

В книге специально не указаны названия конкретных банков и процентные ставки по ипотечным программам. Рынок ипотеки быстро меняется. Пока издавалась книга, ставки изменились несколько раз и появилась новая программа кредитования с государственной поддержкой. Автор хочет показать вам, по каким принципам работают кредиторы, чтобы вы могли найти для себя оптимальное решение в любой момент времени.

Текст по смыслу разделен на небольшие главы в порядке очередности действий, которые необходимо выполнить для покупки квартиры в ипотеку. Навигация по оглавлению простая и понятная. Сделано это для того, чтобы вы могли в любой момент времени быстро найти ответ на интересующий вопрос.

Первая часть книги написана для людей, которые только начали интересоваться ипотекой и кредитованием в принципе. В ней даны определения основным терминам, которые необходимо знать об ипотеке. Опытным заемщикам и профессиональным участникам рынка кредитования первую (теоретическую) часть книги можно пропустить и читать отдельные главы по мере необходимости при возникновении вопросов. В конце книги есть раздел для заметок, чтобы записывать самую важную информацию и источники, где ее найти.

Книга будет полезна всем, кто интересуется ипотекой. Людям, планирующим приобретать квартиру или какую-либо другую недвижимость. После прочтения процесс одобрения ипотеки и покупки жилья станет комфортным и понятным. Профессиональным участникам рынка недвижимости (особенно начинающим): банковским работникам, риелторам, менеджерам застройщиков, кредитным и ипотечным брокерам.

Прочитайте книгу и узнайте, как выгодно оформить ипотеку!

Часть I

Базовые понятия и условия ипотечного кредитования

В первой части изложены основы ипотечного кредитования. Кратко и по делу даны определения понятий и терминов. Подробно рассмотрены ключевые программы ипотечного кредитования и определены различные категории заемщиков. После прочтения вам будет проще ориентироваться по тексту всей книги. В реальной жизни вы станете лучше понимать банковские программы и кредитную документацию.

Глава 1.1. Основные понятия и термины

1.1.1. Что такое ипотека. Отличия от других кредитов

Ипотекой чаще всего считают любой кредит, полученный для приобретения жилья. В действительности это не так. Сумма кредита и сам кредит на покупку недвижимости ипотекой не являются. Как экономический термин, ипотека означает залог недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитных обязательств. По сути, любой кредит, исполнение обязательств по которому обеспечивается залогом недвижимости, можно назвать ипотечным. Соответственно, если кредит оформляется под залог уже имеющейся недвижимости, он также будет считаться ипотекой.

Объект недвижимости, который предоставляется кредитору в качестве залога, называется предметом ипотеки. В соответствии с законодательством, предметом ипотеки могут быть: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; машино-места1.

Ипотека бывает двух видов: в силу закона и в силу договора. Как видно из названия, отличие в основании возникновения залога. Рассмотрим кратко оба вида ипотеки, чтобы сложилось понимание в чем между ними разница.

Ипотека в силу закона подразумевает автоматическую регистрацию залога, независимо от того, заключался договор ипотеки или нет. Для возникновения залога достаточно указать в договоре купли-продажи, что жилье приобретается с использованием кредитных средств, и указать кредитора. В этом случае вместе с переходом права собственности будет зарегистрировано обременение2 (залог). На практике банки, конечно, не ограничиваются указанием кредита в договоре купли-продажи и требуют сдать на регистрацию кредитный договор и в большинстве случаев еще и закладную3. Самый распространенный пример ипотеки в силу закона – это приобретение жилья с использованием заемных средств. Проще говоря, если квартиру (или любой другой объект недвижимости) покупают с использованием ипотечного кредита, это и будет считаться ипотекой в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. Чаще всего используется, когда в залог предоставляется уже имеющийся в собственности объект недвижимости, а кредитные средства заемщик использует по своему усмотрению (не обязательно для покупки недвижимости). Еще одна распространенная ситуация использования ипотеки в силу договора происходит, когда заемщик сначала получает кредит, а затем предоставляет имущество банку в качестве залога. Например, рефинансирование4 действующей ипотеки другого банка.

От прочих видов кредитов ипотека, как правило, отличается процентной ставкой. В основном по ипотечным кредитам ставка ниже, чем по другим видам кредитования. При этом, регулярно разрабатываются и внедряются различные государственные программы стимулирования рынка ипотечного кредитования и субсидирования процентных ставок. Кроме ставки, ипотека, в отличие от других кредитов, может выдаваться на значительно больший срок, вплоть до 30 лет, что дает возможность снизить размер ежемесячного платежа. Еще одной отличительной характеристикой ипотеки является увеличенный лимит кредитования. Есть банки, по программам которых максимальная сумма кредита, можно сказать, отсутствует. Ограничена только платежеспособностью заемщика и стоимостью предмета ипотеки.

Вывод: ипотека – это не обязательно покупка недвижимости. Ипотека отличается от других видов кредитования обязательным наличием залога, меньшей процентной ставкой, увеличенным сроком кредитований и большей суммой кредита. Предметом ипотеки могут быть как жилые, так и коммерческие объекты.

1.1.2. Заемщик, созаемщик, поручитель, залогодатель. Понятия и различия

В заявку на ипотеку могут одновременно привлекаться несколько различных участников. У каждого из них своя роль, права и ответственность. Рассмотрим очень кратко каждого участника сделки, чтобы сложилось общее представление.

1

Полный перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки, указано в ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2

Обременение – ограничение права собственника на распоряжение и пользование объектом недвижимости. Например, в квартире можно жить и прописаться, но нельзя сделать перепланировку или продать.

3

Подробнее о Закладной читайте в главе 1.1.7.

4

Подробнее о рефинансировании читайте в главе 1.2.7.