Страница 1 из 9
Ольга Фролова, Сергей Сохранов
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Практическое руководство для «чайников»
Принятые сокращения
МКД – многоквартирный дом;
ОСС – общее собрание собственников помещений в МКД;
ОИ – общее имущества собственников в МКД;
УО – управляющая организация;
ДУ – договор управления МКД;
ТСН – товарищество собственников недвижимости;
ТСЖ – товарищество собственников жилья;
ГИС ЖКХ – государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства;
ГЖИ – государственная жилищная инспекция (региональный орган государственного жилищного надзора (ГЖН));
ОМСУ – орган местного самоуправления;
РСО – ресурсоснабжающая организация;
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации;
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации;
ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;
УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации;
ПП РФ – постановление Правительства Российской Федерации;
ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
ГКН – государственный кадастр недвижимости;
ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости (государственный информационный ресурс, содержащий данные об объектах недвижимости на территории Российской Федерации). С 1 января 2017 года ЕГРП и ГКН объединены в ЕГРН.
КС РФ – Конституционный суд Российской Федерации;
ВС РФ – Верховный суд Российской Федерации;
ВАС РФ – Верховный Арбитражный суд Российской Федерации.
Общие сведения
До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) приватизация жилья в стране шла полным ходом. Однако не было четкого понимания, что вместе с квартирой собственники получают еще и часть общего имущества на праве общей долевой собственности. Да и понятие это появилось вместе с ЖК РФ. До этого в законе о товариществах собственников жилья применялось понятие «кондоминимум».
Так что же это такое – многоквартирный дом и общее имущество собственников в нем? По сути это тот же частный дом, но соседей, проживающих в нем, может быть очень много. Соответственно, кроме жилых и нежилых помещений, у которых есть отдельные собственники, в доме есть еще много имущества, которым надо пользоваться сообща и содержать его тоже совместно. Это так называемое «общее имущество собственников в многоквартирном доме» (далее – ОИ). Проще говоря, все имущество (лестничные клетки, крыша, стены дома, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и системы, включая общедомовые приборы учета) в пределах дома и за стенами наших квартир – это и есть ОИ. Надо добавить сюда еще дворовую территорию, если она поставлена на государственный кадастровый учет, если же нет, то в общую собственность по закону входит только земля под домом.
К сожалению, без этого общего имущества проживание в МКД станет невозможным. Нельзя попасть в свою квартиру, минуя лестницу, да и жить под открытым небом без крыши также проблематично. Представьте, что однажды из нашего дома «испарятся» инженерные коммуникации для подачи электроэнергии, тепла, газа, холодной и горячей воды – сразу захочется сбежать куда-нибудь. Да и без канализации тоже не очень-то будет комфортно жить…
Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом.
Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Проще говоря, продавая квартиру, Вы передаете и свои права на ОИ новому собственнику. При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.
♦ Важно!
Собственник помещения в МКД не вправе (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности.
Невозможность отчуждения доли собственника в праве общей собственности на ОИ установлена ч.2 ст.290 ГК РФ.
Вывод: собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.
► Обратите внимание!
Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Как определить размер доли собственника в праве собственности на общее имущество в МКД?
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного назначения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
При расчете площадь ОИ не учитывается!
Без утверждения доли каждого собственника на общее имущество в доме невозможно принять решения на ОСС, в том числе, об использовании общего имущества, и подсчитать количество голосов, отданных за то или иное решение на собрании собственников. В жизни практически нет необходимости рассчитывать долю каждого собственника. Общепринятая практика – вести расчет, исходя из площади помещения собственника (количество голосов собственника = количеству кв. м, принадлежащего ему помещения).
Что входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД?
Жилищный кодекс был введен в действие в 2005 году. За 14 лет законодательство кардинально изменилось. Приватизируя свои квартиры, большинство будущих собственников даже не подозревали, что они в «довесок» к своему помещению получают еще большой кусок общей собственности, которой надо управлять, содержать в исправном состоянии и ремонтировать. Состав ОИ определен статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности:
1) помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме – лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши, технические чердаки и технические подвалы с инженерными коммуникациями, построенные за счет средств собственников встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта;
2) оборудование, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы, мусоропроводы и др.;
3) крыши;
4) фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты;
5) окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции;
6) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения дома;